Qui désinforme la population ?

À propos de la ZAC Georges POMPIDOU,
suite aux divers commentaires
parus dans le n° 51 de « Au fil des pages », p. 21

La page 21 du numéro 51 de décembre 2008 de « Au fil des pages » regroupe dans sa partie haute la demi-page sur 56 généreusement octroyée par la majorité aux élus minoritaires, dont une partie est consacrée à la ZAC POMPIDOU, et dans sa partie basse, les commentaires que le maire s'octroie le droit de faire sur les problèmes soulevés par les élus minoritaires, tant il redoute de laisser les vendarguois se faire eux-même une opinion sur ce que disent ceux-ci.

Puisqu'il est peu probable que les élus minoritaires dilapident le peu d'espace dont ils disposent pour répondre dans le prochain « Au fil des pages », c'est-à-dire dans trois mois ou plus, aux commentaires que le maire, lui, s'autorise à faire à chaud dans le même numéro, je voudrais, en tant qu'ancien élu minoritaire encore intéressé par les dossiers de la commune, donner mon point de vue sur les arguments des uns et des autres et montrer que la « désinformation » n'est pas forcément du côtè où le maire voudrait la voir. Il faut d'ailleurs croire qu'il n'est pas si sûr de ses arguments, tant il éprouve le besoin, avant même de les présenter, de multiplier les qualificatifs péjoratifs et dépréciatifs envers les élus minoritaires, « légèreté », « déformation », « désinformer » !...

La concertation sur les prescriptions architecturales

Les élus minoritaires se plaignent « du règlement du lotissement et des règles d'urbanisme imposées par l'architecte sans que celles-ci aient été discutées en commission ». À quoi le maire répond que « le projet urbain et le cahier des prescriptions architecturales ont été étudiés, développés et présentés par l'architecte coordonnateur en commission d'urbanisme début septembre ».

Le débat porte ici principalement sur le « Cahier des prescriptions architecturales et paysagères », dont on trouvera une copie sur ce site, en version HTML et en photocopie au format pdf, et sur son contenu. Comme on pourra s'en rendre compte sur la couverture du document au format pdf, celui-ci est daté du 31 juillet 2008. Tout était donc bouclé lors de la commission d'urbanisme dont le maire lui-même dit qu'elle a eu lieu début septembre. D'ailleurs, si l'on fait attention aux mots employés par le maire, il dit que ces prescriptions architecturales ont été « étudiés, développés et présentés par l'architecte coordonnateur en commission d'urbanisme », pas qu'elles ont été élaborées contradictoirement avec la participation de la commission d'urbanisme. Il confirme donc qu'elles sont le seul travail de l'architecte, qui les a « développées », puis « présentées en commission d'urbanisme début septembre », après avoir terminé son travail fin juillet. Bref, là où le maire cherche à donner l'impression qu'il contredit les élus minoritaires, une lecture attentive de ses propos montre qu'il ne fait en fait que confirmer leur déclarations lorsqu'ils disent que les prescriptions architecturales de la ZAC ont été «  imposées par l'architecte sans que celles-ci aient été discutées en commission» !

La nature des prescriptions architecturales

Sur la nature de ces prescriptions, les élus minoritaires déclarent qu'elles « ne correspondent pas à l'idée que l'on pouvait raisonnablement se faire de l'architecture languedocienne. Résolument orientées sur le moderne, avec habitations en forme de cubes et toits terrasses, couleurs vives associées au blanc, les futures maisons ce cette zone vont trancher avec l'ensemble des zones déjà urbanisées et carrément être en déphasage avec le village. » À quoi le maire répond que « l'objectif en la matière est d'encadrer le parti architectural retenu afin d'obtenir une harmonie générale sur le périmètre de la ZAC » et que « le parti architectural retenu est adapté au POS ».

Avant même d'entrer plus avant dans le contenu du cahier des prescriptions architecturales et paysage en cause, remarquons qu'à nouveau, le maire ne répond pas aux objections présentées, puisque celles-ci ne portent pas sur l'harmonie générale sur le périmètre de la ZAC, dont tout le monde se doute bien que, si un architecte prend en charge l'élaboration de prescriptions architecturales pour la ZAC, c'est bien pour garantir une harmonie d'ensemble dans la ZAC, mais sur l'harmonie de la ZAC avec le reste du village et sur le respect de l'architecture régionale dans ces prescriptions.

Notons encore que la seconde assertion, que « le parti architectural retenu est adapté au POS », ne signifie absolument rien, puisqu'il n'y a aucunes prescriptions architecturales dans le POS, mais seulement des règles sur la taille des parcelles, les alignements, les limites séparatives, le stationnement, etc., et que justement, alors que, pour la ZAC, une opportunité se présentait d'en inclure, en faisant de ces prescriptions architecturales et paysagères une partie intégrante du POS, comme la réglementaiton le permet, la mairie a décidé de ne pas les y inclure et de se contenter de modifications mineures, toutes destinées à alléger des contraintes posées à l'architecte par l'actuel règlement du POS (voir notre dossier sur la 7ème modificaiton du POS). Ce n'est donc pas le POS de Vendargues (qui date, soit dit en passant, de 1980) qui a réglementé le style des constructions « languedociennes » que l'on trouve dans la commune, mais le choix des constructeurs, laissé libre par le POS pour les constructions postérieures à 1980. En fait, n'importe quel parti architectural aurait été adapté au POS tel qu'il est et la vraie question aurait plutôt dû être d'adapter le POS au parti architectural, plutôt que le contraire !

Si l'on en vient maintenant aux choix de l'architecte dans ses options architecturales, il n'y a pas besoin d'examiner en détail le cahier des prescriptions architecturales et paysagères pour se rendre compte que les élus minoritaires ont raison dans leur caractérisation de ces choix. Il suffit pour cela de se reporter à la section intitulée « aspect extérieur » et d'examiner les illustrations qui l'accompagnent, ou encore d'écouter simplement l'architecte préciser que « par leur volumétrie, chaque construction devra arborer une écriture sobre et actuelle, sans ornementation outrancière ou renvoyant à un pastiche de l'architecture traditionnelle (locale ou étrangère). Les éléments décoratifs caricaturaux comme les génoises, les arcades, les colonnes avec chapiteaux, les balustrades, les ouvertures cintrées, les clochetons, pignes ou épis en terre cuite ou autres moulures sont interdits ». Si l'on peut dire que les illustrations ne sont que des exemples qui ne limitent pas les choix à ce qui y figure, le texte cité éclaire parfaitement l'esprit dans lequel l'architecte a élaboré ces prescription, que l'on pourrait résumer de la manière suivante : plutôt du vrai moderne que du languedocien toc.

On peut être d'accord ou pas avec cette option, mais elle est incontestable et le débat sur son bien fondé est parfaitement légitime. Toute l'argumentation des élus minoritaires consiste à dire que ce débat aurait dû avoir lieu au sein du conseil municipal, et éventuellement en y impliquant la population, avant que ne soit élaboré le cahier des prescriptions architecturales qui aurait traduit le choix retenu, et que ce débat n'a jamais eu lieu, en tout cas pas avec la participation des élus minoritaires.

La réponse du maire refuse d'admettre que les élus minoritaires ont raison dans leur caractérisation du choix architectural retenu pour la ZAC et montre qu'il n'a aucune envie d'ouvrir le débat sur le bien-fondé de ce choix, sans doute parce qu'il sait qu'il risque de ne pas plaire à certaines personnes (y compris peut-être dans sa propre majorité).

Bref, les élus minoritaires, sur ce point en tout cas, montrent qu'ils ont bien étudié les dossiers et, loin de désinformer les Vendarguois, jouent leur rôle d'élus minoritaires en les alertant sur un manque flagrant de concertation sur un dossier majeur.

Le coût de l'aménagement

Pour justifier l'écart entre le prix proposé pour l'achat des terrains aux propriétaires et leur prix de revente par l'améangeur, le maire écrit : « le principe même de la ZAC est de faire supporter à l'aménageur l'ensemble des équipements publics nécessaires et générés par l'opération. Pour la ZAC GEORGES POMPIDOU, le conseil municipal a fixé à 7,5 millions d'euros le coût des équipêments publics et des participations qui seront réalisés et financés par l'aménageur. Transformer des terres agricoles en quartiers représente des coûts qui, dans ce cas de figure, ne sont pas supportés par les contribuables mais par l'aménageur. »

À le lire, on pourrait croire que les aménageurs sont de gentils philanthropes prêts à dépenser leur propre argent pour aménager des quartiers entiers pour faire plaisir aux maires et leur éviter de dépenser l'argent des contribuables ! Mais il faut être bien naïf pour croire qu'il en est ainsi. Et d'ailleurs, si c'était là la réalité, il n'y aurait aucune raison qu'il y ait un tel écart entre le prix d'achat et le prix de revente des terrains puisque les coûts de transformer des terres agricoles en quartiers seraient justement payés par l'aménageur !

En réalité, rien n'est payé par l'aménageur et tout est payé par les acquéreurs des terrains viabilisés. L'aménageur ne fait qu'avancer des fonds, aussi bien pour acheter les terrains que pour financer les travaux d'aménagements, que ce soient ceux mis à sa charge par la commune (aménagements collectifs) que ceux nécessaires à la viabilisation des parcelles destinées à la vente. Et, dans son prix de revient, qu'il amortit ensuite par la vente des parcelles en y incluant sa marge, il intègre non seulement les sommes qu'il a avancées, mais aussi les frais financiers, c'est-à-dire les intérêts sur ces sommes, qu'il les ait empruntées ou pas. Et comme, ce faisant, il prend un risque, celui de ne pas vendre assez vite, ou pas du tout, la totalité des parcelles qu'il aménage, il doit aussi prévoir dans ses calculs une « prime de risque », par exemple en majorant la durée estimée du « portage » (temps écoulé entre le moment où il avance les fonds et le moment où il est complètement rentré dans ses fonds) dans son calcul de prix de vente moyen (on trouvera sur ce site, dans l'annexe 3 au traité de concession d'aménagement approuvé lors du conseil municipal du 17 juillet 2007, le bilan financier prévisionnel de l'aménageur pour l'opération ZAC Georges POMPIDOU, qui fait ressortir une marge d'un peu plus de 1,5 millions d'euros sur une opération estimée à 25 millions d'euros, soit un pourcentage d'un peu plus de 6%)

Le problème, c'est que tout ce que fait un aménageur, la commune peut le faire aussi ! C'est le principe même du lotissement communal. Et la loi prévoir que la création d'une ZAC puisse être prise en charge par un aménageur public, et non pas privé, et donc, par une commune. Dans une telle approche, si elle est convenablement menée, il n'y a pas un sou de plus à la charge du contribuable que dans le cas où c'est un aménageur privé qui mène l'opération. Comme l'aménageur privé, la commune impute sur le prix de vente des terrains viabilisés sous son contrôle les travaux réalisés, aménagements collectifs qu'elle décide de faire pour la ZAC et viabilisations individuelles des terrains. Comme l'aménageur privé, la commune peut être amenée à emprunter pour faire ces aménagements, mais dans ce cas, elle impute les frais financiers (intérêts des emprunts) sur le prix de vente des terrains. Comme l'aménageur privé, elle peut, ce faisant, utiliser des hypothèses plus ou moins « pessimistes » pour minimiser le risque financier. Mais là où se fait la différence, c'est sur la marge ! Au lieu que la marge (le « bénéfice » réalisé sur l'opération) soit pour une entreprise privée, elle profite à la commune, donc aux contribuables ! Ou bien la commune décide de réduire, voire d'abandonner, sa marge, sur tous les terrains ou une partie d'entre eux, pour proposer les terrains à la vente à des prix inférieurs à ceux pratiqués par un aménageur privé. En d'autres termes, si c'est la commune qui joue le rôle d'aménageur, non seulement le contribuable ne paye rien, mais en plus, il est potentiellement bénéficiaire dans l'opération (du fait de rentrées financières qui permettront d'éviter des augmentations d'impôts locaux ou de faire plus d'investissements à taux d'imposition constant), alors qu'avec un aménageur privé, s'il ne paye rien, il ne gagne rien non plus. Quant aux acheteurs des terrains viabilisés, dans les deux cas, c'est toujours eux qui payent la totalité des frais d'aménagement, et en plus, avec un aménageur privé, ils payent sa marge.

C'est là tout le fond du débat entre les élus minoritaires, qui auraient préféré que la commune prenne elle-même en charge l'aménagement de la ZAC, et le maire et sa majorité, qui ont, une fois encore, préféré faire appel à un aménageur privé, toujours le même d'ailleurs que pour les précédents lotissements du PAE POMPIDOU, prédécesseur de la ZAC dans les années 90.

Les logements pour les jeunes vendarguois

Le maire annonce, en réponse aux « donneurs de leçons de l'opposition municipale » qui s'inquiètent de ce que, « avec de tels prix pratiqués, bien peu de jeunes couples vendarguois pourront faire construire leur maison dans cette zone », que « les jeunes ménages de VENDARGUES se verront proposer des villas de type T4 (3 chambres) de 88m2 habitables, clôture, garage, parking, frais de notaire, d'architecte, de géomètre compris pour un prix moyen de 178.000 € TTC ».

Loin de nous l'idée de critiquer toute mesure qui permettra à de jeunes vendarguois qui le souhaitent de trouver un logement compatible avec leur budget dans la commune. Mais cela ne nous empêche pas de constater qu'une fois encore, le maire répond à côté de la critique émise. Là où les élus d'opposition parlent de « faire construire leur maison », c'est-à-dire d'acheter un lot pour y faire construire la maison de son choix, le maire répond en parlant de logements déjà construits, c'est-à-dire de logements sociaux en accession à la propriété, ce qui n'est pas tout à fait la même chose. Certes, un tel logement est de beaucoup préférable à pas de logement du tout, mais cela n'invalide pas la remarque qui constate qu'il devient de plus en plus difficile de pouvoir s'offrir la villa dont on choisit soi-même les plans dans un lotissement à Vendargues. Que la mairie ne soit pas seule responsable de cet état de fait, c'est probable, mais le fait reste, et, comme je l'ai montré dans la section précédente, le choix d'un aménageur privé ne va pas dans le sens de la réduction de cette contrainte.

D'autre part, la réponse du maire, qui prolonge les promesses faites lors de la dernière campagne électorale, reste tout aussi vague que ces promesses. Combien de tels logements sont prévus ? À quelle échéance ? Sur quelle taille de parcelle ? Pourquoi est-il question d'un « prix moyen » pour des logements qui semblent tous calibrés sur le même modèle ?

Si l'on se reporte au document actuellement le plus détaillé en ma possession quant à l'aménagement de la ZAC, le plan « présentation du projet et fonctionnement hydraulique en situation projet » inclus dans le dossier « Loi sur l'eau » de la ZAC, on trouvera des éléments de réponse à ces questions. Il est probable que les logements individuels dont parle le maire sont ceux qui seront construits dans les zones NA5 du POS (voir plan de zonage de la ZAC en cliquant ici), situées, l'une à l'est du mail, derrière les logements sociaux qui borderont ce mail, l'autre, dans la partie sud-est de la ZAC, en bordure de la RD613 (ex RN113) et de la bretelle de raccordement de la RD613 avec la RD65 (chemin des Coustelliers). Dans le 1er secteur, le plan faisant apparaître les parcelles issu du dossier « Loi sur l'eau » en identifie 23, la plupart (15) d'une superficie de 220 ou 225m2, 6 de 265 à 270m2, une de 310m2 et une de 380m2, dans le second secteur, 30, presque toutes de 160m2, sauf deux, une de 205m2 et une de 275m2. C'est donc un maximum de 53 logements dont parle ici le maire, pour la plupart sur des parcelles de 160 (28) ou 220/225m2 (15). Mais personne ne sait à combien de ménages il a promis un tel logement.

Question délais, si l'on se reporte au plan de principe des équipements publics présenté au conseil municipal du 25 septembre 2008, qui découpe le projet en 5 phases, on voit que le premier groupe, de 23 logements, est en phase 2 et le second groupe, de 30 logements, en phase 3. D'après le planning accompagnant ce document (« modalités prévisionnelles de financement des équipements publics échelonnées dans le temps »), la phase 2 est pour 2009 et la phase 3 pour 2010. Mais d'une part, la phase 1 était pour 2008 et semble loin d'être achevée, et d'autre part, le planning ne concerne que les équipements publics à la chage de l'aménageur (voirie en particulier). En outre, l'aménageur GGL n'est pas constructeur, et devra vendre les terrains viabilisés des secteurs NA5 à un bailleur social, qui prendra en charge la construction et la commercialisation des villas individuelles, ce qui diffère encore la date de disponibilité de ces logements. Bref, ce n'est sans doute pas avant 2010 au plus tôt que les premiers logements pourraient être disponibles.

Enfin, le maire se garde bien de préciser les critères sur la base desquels ces logements seront attribués. Et là, à chacun d'imaginer ce qu'il pourrait en être !...

Conclusion

Les critiques des élus minoritaires sont fondées, même si l'on peut être en désaccord avec elles, et montrent une réelle connaissance des dossiers (dans les limites de ce que le maire et les autres parties prenantes en rendent accessible), alors que les réponses du maire noient le poisson et déplacent les problèmes pour ne pas avoir à répondre aux critiques qui l'embarassent, quand elles ne confirment pas entre les lignes les dires des élus minoritaires. À l'évidence le maire n'a aucune envie d'ouvrir le débat sur une question aussi importante et controversiale que les parti-pris architecturaux de la ZAC et entend rester le plus longtemps possible évasif sur la nature, le nombre et la date de disponibilité des logements sociaux qu'il promet aux jeunes vendarguois.

Alors, monsieur le donneur de leçons aux « donneurs de leçons », qui pratique la désinformation ?...


Le site de Bernard SUZANNE, ancien conseiller municipal de VENDARGUES (Hérault)
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Dernière mise à jour le 17 décembre 2008