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Dernière mise à jour le 16 juin 2006
(mise à jour prenant en compte les chiffres relatifs à la ZAC Pompidou présentés lors de la réunion publique du 14 juin 2006, où le nombre de logements prévus dans la ZAC est de 340 et non 250, comme annoncé dans la précédente version de cette page. La différence vient du fait que, contrairement à ce que nous avions supposé alors, tous les appartements prévus dans les immeubles ne seront pas des logements locatifs sociaux, mais seulement 80 sur 170, ce qui ajoute 90 logements à notre compte antérieur)
Pour un point sur les logements sociaux à Vendargues actualisé à début 2015, on se reportera à notre page de la section « Actualités » intitulée « Point sur les logements sociaux à Vendargues en janvier 2015 ».
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L'article L 302-5 du code de la construction et de l'habitation, issu de l'article 55 de la loi n° 2000-1208, dite loi SRU (Solidarité et renouvellement urbains), du 13 décembre 2000 modifiée, fait obligation aux communes de plus de 3 500 habitants comprise dans une agglomération (au sens de l'INSEE, voir note 1) de plus de 50 000 habitants (ce qui est le cas de Vendargues) d'avoir dans la commune un nombre de logements locatifs sociaux au moins égal à 20 % du nombre de résidences principales recensées sur la commune et définit très précisément les critères de détermination des logements locatifs sociaux éligibles. L'objectif de cette disposition est de promouvoir la mixité sociale en évitant la concentration de logements sociaux dans des grands ensembles regroupés dans une seule partie de l'agglomération (comme ce fut le cas en son temps avec La Paillade à Montpellier).
L'article L 302-7 du même code décrit le mode de calcul des pénalités appliquées sous forme de prélèvement annuel sur les ressources fiscales de la commune lorsque ce quota de logements locatifs sociaux n'est pas respecté. Pour 2006, ce prélèvement est égal à 152,45 € par logement locatif social manquant pour atteindre le quota minimal de 20 % du nombre de résidences principales. Le même article précise que, lorsque la commune ainsi pénalisée appartient à une communauté d'agglomération ayant compétence dans le domaine de l'habitat et dotée d'un programme local de l'habitat (ce qui est le cas de Vendargues, puisque la communauté d'agglomération de Montpellier est compétente sur l'équilibre social de l'habitat et a adopté à l'unanimité son programme local de l'habitat (PLH) le 21 décembre 2004), les pénalités sont versées à la communauté d'agglomération qui doit les utiliser pour des acquisitions foncières et immobilières destinées à la réalisation de logements locatifs sociaux (achat de terrains pour construire des logements neufs ou achat d'immeubles à rénover en vue de la location).
L'article L 302-8 fait en outre obligation au conseil municipal de toute commune qui ne respecte pas le quota de 20 % de définir « un objectif de réalisation de logements locatifs sociaux qui ne peut être inférieur au nombre de logements locatifs sociaux nécessaires pour atteindre 20 % du total des résidences principales » et précise en son dernier alinéa que « l'accroissement net du nombre de logements locatifs sociaux prévu pour chaque période triennale ne peut être inférieur à 15 % » du nombre de logements locatifs sociaux manquants. À défaut pour la commune de respecter cet objectif, le préfet peut majorer les pénalités appliquées à la commune et éventuellement prendre l'initiative de la réalisation de logements sociaux sur la commune.
Le programme local de l'habitat de l'agglo, en page 24, décrit la situation des communes de l'agglo concernées par l'article L 302-5 (les communes de plus de 3 500 habitants incluse dans l'unité urbaine de Montpellier au sens de l'INSEE, voir note 2) au 31 décembre 2003.
Pour Vendargues, le nombre de résidences principales était à cette date de 2 041, ce qui imposait un nombre minimal de logements locatifs sociaux de 408, alors qu'il n'était que de 128, soit 6,5 % au lieu de 20 %. Il manquait donc 280 logements locatifs sociaux à cette date.
Interrogé lors de la commission d'urbanisme du 13 avril 2006, le directeur général des services de Vendargues a indiqué que le nombre de logements locatifs sociaux manquant à Vendargues au 01/01/2006 était de 286. Comme aucun logement locatif social n'a été construit à Vendargues depuis fin 2003, cela signifie que le nombre de résidences principales avait augmenté d'une trentaine (20 % de 30 égale 6, différence entre 280 logements manquents fin 2003 et 286 manquant début 2006) et était donc à cette date de l'ordre de 2 070 (à une ou deux unités près, du fait des arrondis).
La pénalité pour Vendargues en 2006 est donc de 152,45 € x 286 = 43 600,70 €.
L'obligation de rattrapage est donc au minimum de 15 % de 286 sur trois ans, soit 43 logements locatifs sociaux à réaliser dans les 3 prochaines années.
Ces chiffres sont cohérents avec les engagements pris par les communes de l'agglo dans le cadre du programme local de l'habitat déjà mentionné, engagements qui sont décrits en page 25 du PLH. Le premier de ces engagements est que toutes les communes, y compris celles qui ne sont pas soumise à l'obligation issue de la loi SRU, s'engagent à ce qu'au minimum 25 % des nouveaux logements construits sur la commune soient des logements locatifs sociaux. Ce chiffre de 25 % est nécessaire dans les communes soumises à l'obligation de la loi SRU pour combler leur retard car, sur ces 25 %, 20 % ne font que stabiliser le retard en produisant le besoin supplémentaire en logements locatifs sociaux résultant des constructions nouvelles (qui, en augmentant le nombre de résidences principales de la commune, augmentent le quota minimum de logements locatifs sociaux exigés par la loi SRU) et seuls les 5 % restant contribuent à réduire le retard.
Par ailleurs, chaque commune a fixé, pour les besoins du PLH, un objectif annuel de construction de logements neufs, toutes catégories confondues (hors résidences secondaires). Le PLH (voir le tableau du haut de la page 25) détermine donc le nombre minimal de logements locatifs sociaux que chaque commune doit produire anuellement en prenant le plus grand des deux chiffres suivants : 25 % de l'objectif annuel de la commune (l'engagement pris par toutes les communes dans le cadre du PLH) et, pour celles qui sont soumises aux exigences de la loi SRU, 5 % du nombre de logements locatifs sociaux manquant (l'obligation légale de rattrapage de 15 % sur trois ans ramené à une valeur annuelle).
Pour Vendargues, le maire s'est engagé (sans en référer au conseil municipal) à une production globale annuelle de 30 logements. 25 % de ce chiffre impose donc 8 logements locatifs sociaux par an sur ces 30 logements nouveaux. Mais l'objectif légal de rattrapage de 5 % des 280 logements locatifs sociaux manquants (à la date d'élaboration du PLH) impose, lui, un minimum de 14 logements locatifs sociaux par an. C'est donc ce chiffre qui prime, et c'est là l'engagement pris par Vendargues dans le cadre du PLH de l'agglo. Notons d'ailleurs que ce chiffre est indépendant du nombre total de logements nouveaux construits sur Vendargues, puisqu'il découle de l'obligation légale par rapport à la situation actuelle.
C'est pour satisfaire à cette obligation légale (actualisée) que, lors du conseil municipal du 18 mai 2006, le maire a fait prendre au conseil une délibération (affaire n° 9) rédigée dans les termes suivants :
« La commune faisant partie d'un EPCI [Établissement Public
de Coopération Intercommunale, savoir, la communauté d'agglomération de Montpellier] doté au
31 décembre
2005 d'un programme local d'habitat approuvé, il appartient au conseil
municipal, de prendre, conformément à l'article L 302-8
du code de la construction et de l'habitat, une délibération
portant engagement triennal de production de logements sociaux pour la période
2005-2007.
En conséquence, je vous demande d'adopter l'engagement suivant :
production de 43 logements sociaux pour la période 2005-2007, soit 15 %
des logements manquants. »
Le problème c'est que, d'une part, cette délibération portant sur la période 2005-2007 est votée au milieu de 2006, c'est-à-dire à mi-période, et que, d'autre part, ce vote n'a donné lieu à aucune information sur la manière dont cet engagement pourrait se concrétiser par la production de 43 logements locatifs sociaux dans les 18 mois restant avant la fin 2007 !
Il est vraisemblable que tous ces logements sociaux seront construits dans la future ZAC Pompidou (voir notre dossier sur ce projet).
Mais la première difficulté, c'est que la création administrative de cette ZAC n'est toujours pas terminée : le vote de modification partielle du POS/PLU et de création de la ZAC par le conseil municipal n'a toujours pas eu lieu, on n'en est encore qu'à la phase de concertation préalable (initiée par un vote du conseil municipal du 7 octobre 2003) et il faut encore une délibération du conseil municipal pour tirer le bilan de la concertation (délibération prévue lors du conseil municipal annoncé pour le 11 juillet 2006), suivie d'une enquête publique avant que la conseil puisse approuver par un vote la modification du PLU et la création de la ZAC (cette enquête aura sans doute lieu pendant les vacances d'été 2006 , période souvent appréciée par le maire pour de telles opérations !) Il semble donc impossible que la création de la ZAC puisse être votée avant septembre 2006 au mieux. Il faudra ensuite un apopel d'offres pour choisir l'aménageur auquel la commune confiera l'aménagement de la ZAC, ce qui ne pourra sans doute être fait avant la fin 2006. Il est donc peu probable que les constructions puissent démarrer avant le début de 2007, et il faudrait alors construire au moins 43 logements locatifs sociaux en un an, indépendamment d'autres constructions !
Si maintenant on prend une vision plus globale du problème, on constate que la ZAC Pompidou ne contribuera pas beaucoup à résorber le manque de logements sociaux à Vendargues !
En effet, les projets actuels pour la ZAC font état de 95 logements locatifs sociaux en tout pour un nombre total de résidences principales nouvelles créées dans la ZAC une fois qu'elle sera terminée de 340. Or 340 nouvelles résidences principales augmentent le besoin en logements locatifs sociaux de 68 (20 % de 340). Les 95 logements locatifs sociaux prévus ne réduiront le manque actuel de 286 logements que de 27 (95 prévus moins les 68 supplémentaires induits par la ZAC elle-même) pour le ramener à 259, soit une réduction d'environ 9 %. Et au terme de ce projet qui pourrait s'étaler sur 8 ans environ si le maire n'accepte qu'une trentaine de permis de construire par an (le chiffre annoncé dans le PLH de l'agglo pour Vendargues), la pénalité supportée par Vendargues sera encore de 39 485 € (au lieu de 43 600 € en 2006).
La vérité, c'est qu'il est urgent de traiter le problème dans sa globalité et sur la durée à travers la révision générale du plan local d'urbanisme (PLU, successeur du POS depuis la loi SRU) de Vendargues, qui est en chantier depuis le vote du conseil municipal du 27 juin 2002 (c'est-à-dire depuis maintenant quatre ans), mais sur laquelle rien ne s'est encore passé (cette mise en révision générale du PLU était alors le préalable obligatoire à l'utilisation de la révision d'urgence nécessaire à l'extension de Système U, révision d'urgence votée par le conseil municipal le même jour dans l'affaire suivante).
Si la commune a une obligation à court terme de réaliser 43 logements locatifs sociaux avant la fin 2007, elle a aussi l'obligation légale de se doter d'un plan pour atteindre l'objectif de 20 % (article article L 302-8, alinéa 1), c'est-à-dire pour construire l'intégralité des 286 logements locatifs sociaux manquants plus tous ceux qui seraient induits par les nouvelles constructions de logements. Ainsi, le minimum requis, en supposant qu'on ne construise à Vendargues que des logements locatifs sociaux jusqu'à ce que l'objectif de 20 % soit atteint, c'est 358 logements et non pas 286, puisque le nombre de logements locatifs sociaux existant alors à Vendargues, soit 486 (les 128 existant actuellement plus les 358 construits), représenterait alors exactement 20 % du nombre de résidences principales existant alors à Vendargues, soit 2428 (les 2070 résidences principales actuelles plus les 358 logements sociaux construits, qui sont aussi des résidences principales). Or cet objectif ne pourra être réalisé en misant tout sur un seul programme (la ZAC Pompidou) et même si c'était possible, ce ne serait pas souhaitable car cela irait à l'inverse de l'objectif de mixité sociale de la loi SRU (et ne serait d'ailleurs sans doute pas acceptables pour les vendarguois). Il faudra donc que la révision du PLU soit l'occasion d'une réflexion sur la manière dont la majorité municipale entend se donner les moyens de tendre vers cet objectif à une échéance qui reste à préciser à travers des programmes qui respectent l'identité de Vendargues et ne concentrent pas tous les logements locatifs sociaux dans le même quartier de la commune.
Quelques exemples chiffrés vont montrer l'ampleur du problème :
Il y a donc fort à parier que les pénalités sont encore avec nous pour longtemps et que ce n'est pas la ZAC Pompidou, même si elle avait pu se faire dans les délais initialement prévus, qui fera disparaître le gros de ces pénalités.
Mais est-ce une raison pour baisser les bras ou trainer la patte, comme semble vouloir le faire la majorité municipale actuelle, qui n'a pas l'air pressée d'ouvrir le dossier sensible de la révision générale du PLU avant les prochaines élections municipales (mars 2008) et préfère compter sur des modifications législatives que pourraient voter ses amis politiques dans le futur pour assouplir les contraintes de la loi SRU ?
(1) Constitue une « agglomération » au sens de l'INSEE pour le recensement général de la population « un ensemble de communes qui comporte sur son territoire une zone bâtie d'au moins 2 000 habitants où aucune habitation n'est séparée de la plus proche de plus de 200 mètres » et où « chaque commune concernée possède plus de la moitié de sa population dans cette zone bâtie ». Selon cette définition, les communes constituant l'« agglomération urbaine » (appelée aussi « unité urbaine ») de Montpellier sont : Castelnau-le-Lez, Clapiers, Grabels, Jacou, Juvignac, Le Crès, Montferrier-sur-Lez, Montpellier, Saint-Clément-de-Rivière, Saint-Jean-de-Védas et Vendargues. On peut s'étonner de ne pas y trouver une commune comme Lattes, pourtant limitrophe de Montpellier, mais c'est que cette commune ne remplit pas la seconde condition : les habitations de Lattes qui font partie de l'unité urbaine de Montpellier représentent moins de la moitié de la population de la commune. (retour)
(2) Les communes concernées sont Castelnau-le-Lez, Clapiers, Grabels, Jacou, Juvignac, Le Crès, Montpellier, Saint-Jean-de-Védas et Vendargues. Par rapport à la liste de la note (1), Montferrier a disparu parce que sa population au dernier recensement n'atteignait pas le seuil de 3 500 habitants fixé par la loi SRU et Saint-Clément-de-Rivière parce que cette commune ne fait pas partie de l'entité administrative « Communauté d'agglomération de Montpellier » concernée par le PLH. (retour)
| Le site de Bernard SUZANNE, ancien conseiller municipal
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