Point sur les logements sociaux à Vendargues
en janvier 2015

(mise à jour de mai 2016)

Un arrêté du préfet de l'Hérault en date du 9 octobre 2014 « prononçant la carence définie par l'article L.302-9-1 du code de la construction et de l'habitation au titre de la période triennale 2011-2013 et fixant le pourcentage d'augmentation du prélèvement sur les ressources fiscales pour la commune de VENDARGUES » dont la presse s'était fait l'écho, m'a incité à faire le point sur l'évolution du parc de logements sociaux à Vendargues et sur le coût pour la commune de son retard en ce domaine (pour un précédent état des lieux datant de mi-2006, voir notre dossier sur les logements sociaux à Vendargues). J'ai donc, par question écrite en date du 10 novembre 2014, demandé au maire diverses informations relatives à la période 2007-2014 permettant de faire ce bilan. Les informations communiquées par le maire sont consolidées dans le tableau ci-dessous.

(*) Le pourcentage minimum de logements sociaux exigés par la loi SRU était de 20 % des résidences principales jusqu'en 2012 ; il est passé à 25 % en 2013.

Les chiffres sur les logements sociaux et les résidences principales sont extraits des inventaires annuels regroupés dans un document pdf accessible en cliquant ici. Les montants de pénalités sont issus des arrêtés successifs pris par le prefet de l'Hérault pour en fixer le montant exact, le mode de prélèvement et la destination, regroupés dans un document pdf accessible en cliquant ici, sauf pour l'année 2015, pour laquelle le chiffre est celui annoncé par le maire lors du conseil municipal du 16 décembre 2014, l'arrêté du préfet en fixant le montant exact n'étant pas encore publié.
Mise à jour du 09/04/2015 : le montant de la pénalité pour 2015 tel qu'il figure au budget primitif de 2015 voté lors du conseil municipal du 09/04/2015 est de 325.000 €.

Les pénalités

Le calcul des pénalités pour une année donnée se fait en deux temps :

1. Un calcul de pénalités « de base » qui fait intervenir le déficit de logements sociaux par rapport au minimum légal dans l'inventaire de l'année précédente (état des logements au 1er janvier de l'année, donc au terme de l'année précédente, mais qui, du fait de la longueur des procédures permettant son établissement à partir de formulaires déclaratifs des propriétaires, reflète plutôt la situation en dans le cours de l'année précédente) : la pénalité est un montant unitaire, dépendant du « potentiel fiscal par habitant » (*) de la commune, multiplié par le nombre de logements manquant ;
2. Un calcul de majoration éventuelle de la pénalité « de base » qui est défini comme un pourcentage, constant sur trois ans, calculé à partir du taux d'atteinte des objectifs fixés par la commune, ou, dans le cas de Vendargues par l'agglo dans le cadre de son programme local de l'habitat (PLH), sur la période triennale précédente (objectifs qui dépendent eux-même de l'importance du retard à rattraper par rapport au minimum légal exigible de la commune) : ainsi, l'arrêté du préfet mentionné au début de cette page, qui constate fin 2014 la carence de la commune par rapport à son objectif triennal pour la période 2011-2013 (20 logements sociaux supplémentaires pour un objectif de 43), fixe un taux de majoration qui s'appliquera pour les trois années 2015, 2016 et 2017 ; ce taux est égal au rapport entre le nombre de logements sociaux non réalisés et l'objectif triennal fixé soit, pour la période 2011-2013, 53,49%.
   Mise à jour du 09/04/2015 : ce mode de calcul de la majoration est celui qui était en vigueur jusqu'à la loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, dite loi « Dufflot ». Cette loi a supprimé ce mode imposé de calcul de la majoration, en laissant au préfet la liberté de fixer le taux de majoration à sa guise dans la limite de 5 fois la pénalité de base plafonnée à 5 % des dépenses réelles de la commune (7,5 % pour les communes les plus « riches » fiscalement). Après s'être contenté, dans l'arrêté du 9 octobre 2014 mentionné plus haut, d'en rester à l'ancien mode de calcul, le préfet, par un nouvel arrêté en date du 5 décembre 2014, a usé du droit qui lui était donné par la législation en vigueur pour porter la majoration de pénalité à 150 % au lieu de 53,49 % pour une durée de trois ans.

* Le potentiel fiscal d'une commune est, pour faire simple, le produit des impôts locaux qu'elle encaisserait si elle appliquait pour chaque taxe le taux moyen national (la moyenne des taux appliqués sur toute la France). Le potentiel fiscal par habitant est égal à ce montant divisé par le nombre d'habitants de la commune.

Mais il faut noter que la pénalité de base est calculée à partir des inventaires, qui listent les logements achevés et habitables, alors que le bilan triennal est fait en prenant en considération aussi les logements financés mais non encore achevés, et donc pas encore inclus dans l'inventaire de fin de période, comme l'explique le préfet dans son courrier du 13 avril 2011 consultable au début du fichier des bilans triennaux disponible en cliquant ici, si bien que le bilan triennal d'une période est la différence entre l'inventaire en fin de période et l'inventaire en début de période, diminué des logements déjà pris en compte pour le bilan triennal précédent (parce que déjà financés) mais ne figurant pas encore à l'inventaire de fin de la période précédente (et donc de début de la période considérée), et augmenté des logements déjà financés mais ne figurant pas à l'inventaire de fin de période (parce que non encore achevés). C'est ainsi que les 24 nouveaux logements sociaux de l'inventaire 2011 et les 62 logements sociaux supplémentaires de l'inventaire 2012, soit 86 logements sociaux nouveaux, avaient été comptabilisés au titre de la période triennale 2008-2010, parce que mis en chantier avant fin 2010, et ne comptent donc par comme réalisation pour la période 2011-2013. par contre, les 20 logements sociaux nouveaux pris en compte par le préfet pour cette période triennale ne figure pas encore à l'inventaire de 2013 (ni même à l'inventaire (provisoire) de 2014). Ayant été pris en compte comme réalisations de la période 2011-2013, ils seront déduit du décompte pour la période 2014-2016.

Pour la période triennale 2008-2010, le nombre de réalisations nouvelles était donc de 86 logements sociaux supplémentaires, par rapport à un objectif tirennal de 42. L'objectif ayant été largement dépassé, il n'y a pas en de majoration de pénalités pendant les trois années 2012, 2013 et 2014. L'accroissement de la pénalité en 2014 provient du fait que le minimum légal est passé en 2013 de 20 à 25 % du nombre des résidences principales.

Mise à jour du 09/04/2015 : Les pénalités pour 2015 dépendront du retard constaté à l'inventaire de 2014 sur les logements habitables et du déficit de réalisation de logements sociaux nouveaux (achevés ou pas) par rapport à l'objectif durant la période 2011-2013. Les pénalités de 2016 dépendront, elles, du retard constaté à l'inventaire de 2015 sur les logements habitables, mais toujours du déficit de réalisation de logements sociaux nouveaux (achevés ou pas) par rapport à l'objectif durant la période 2011-2013. Ce n'est qu'à partir de 2018 que le taux de majoration changera et dépendra des résultats de la période triennale 2014-2016 par rapport aux objectifs.
L'arrêté préfectoral modificatif du 5 décembre 2014 mentionné plus haut a fixé la majoration des pénalités à 150 % pour les trois années 2015, 2016 et 2017, comme le permettent les dispositions légales en vigueur à ce jour.

Comme l'indiquent les arrêtés successifs du préfet fixant ces pénalités, les sommes ainsi prélevées sur les ressources de la commune sont versées à l'agglo, responsable du programme local de l'habitat sur l'ensemble de son territoire, et délégataire pour la gestion des aides à la pierre, qui les utilise pour financer des constructions de logements sociaux sur son territoire.

Si l'on s'intéresse maintenant à la variation globale sur la période couverte par le tableau, on voit que le nombre de logements sociaux a augmenté de 86 unités entre 2008 et 2014 (augmentation concentrée sur deux années, 2011 et 2012, pendant que, sur la même période, le nombre de résidences principales augmentait de 387 unités. L'accroissement de 86 logements sociaux correspond donc à 22,22 % de l'accroissement de résidences principales (logements sociaux inclus), soit à peine plus que le pourcentage de logements sociaux (20 % jusqu'en 2012, 25 % depuis 2013) supplémentaires induits par les constructions nouvelles, ce qui veut dire la plus grosse partie des logements sociaux nouveaux n'ont servi qu'à empêcher que le déficit de logements sociaux ne s'accroisse, pas à réduire le retard antérieur.

Pour donner une idée de ce qu'ont représenté financièrement les pénalités durant la précédente mandature (2008-2014), je les compare dans le tableau ci-dessous aux subventions au CCAS (aide sociale), aux subventions aux associations, et aussi aux dépenses des comptes « Fêtes et cérémonies » et « Réceptions ».

On voit dans ce tableau que :

• les pénalités sur 6 ans on représenté près de 3 fois le budget alloué au CCAS sur la même période ;
• elles représentent 60 % du montant cumulé des subventions aux associations sur la même période ;
• elle représentent 30 % de plus que le budget cumulé « fêtes et cérémonies » sur la même période et deux fois le budget « réceptions », budget pourtant particulièrement importants à Vendargues ;
• sur les trois années 2009-2011, le cumul des pénalités, soit 496.348 € a été sensiblement égal au cumul des budgets « fêtes et cérémonies » et « réceptions » combinés, soit 484.984 €.

Si l'on se place maintenant du côté des investissements, le coût prévisionnel de la nouvelle médiathèque en projet est de 1.615.000 € (voir conseil municipal du 9 octobre 2014, affaire n° 14). Les pénalités payées par la commune entre 2008 et 2013 représentent donc près de la moitié (45 %) du coût de cet équipement.

Comme on le voit, il ne s'agit pas de sommes négligeables, et les prévisions pour les années à venir suggèrent qu'elles risquent encore d'augmenter sensiblement ces prochaines années, puisqu'au conseil municipal du 16 décembre 2014, le maire a annoncé un montant de 315.000 € pour 2015.

La défense du maire

Il peut être intéressant de voir maintenant quelles justifications donne le maire de cet état de fait. Pour cela, je propose de lire le courrier qu'il a adressé au préfet le 27 juin 2014 pour lui demander sa clémence après le constat de carence pour la période 2011-2013, citée en référence dans l'arrêté préfectoral mentionné au début de cette page, et accessible au format pdf en cliquant ici. J'en reproduis le texte complet ci-après.

« Monsieur le Préfet,

Par courrier reçu le 6 mai 2014, vous me faites part du bilan de réalisation des logements sociaux sur la commune de Vendargues.

Au regard des obligations de la commune, ce bilan fait ressortir un taux de réalisation de 46,51 % s'agissant de la période triennale 2011/2013 et de 0% s'agissant de l'obligation supplémentaire fixée par l'article 26 de la Loi du 18 janvier 2013 au titre de l'année 2013.

La volonté politique est bien souvent soumise aux aléas et contraintes juridiques, administratives, techniques : aboutissement du Plan Local d'Urbanisme, mise en place d'opérations d'aménagement, maîtrise foncière, infrastructures routières...

Sur la période 2008/2012, nous avons largement contribué à l'effort de production avec la réalisation de 106 logements locatifs sociaux, alors que l'objectif était fixé au total à 95 L.L.S.

Plus particulièrement, la période triennale 2008/2010 a connu un taux de réalisation de 204,76%.

Ceci s'explique par l'opportunité qui nous a été donnée avec la réalisation de la ZAC Georges Pompidou.

La commune poursuit son effort en matière de développement urbain. Ainsi, le conseil municipal, par délibération du 27 juin 2012, a arrêté le projet de Plan Local d'Urbanisme qui projette un développement communal équilibré entre extension urbaine et réinvestissement urbain.

Par délibération du 27 juin 2013 (P.J. 1), le Plan Local d'Urbanisme a été adopté, ce qui ouvre désormais de nouvelles possibilités d'urbanisation sur la commune, et donc de réalisation de logements locatifs sociaux.

Au titre du réinvestissement urbain, des autorisations d'urbanisme sont déjà en cours d'instruction et devraient être autorisées sur l'année 2014. Y est programmée la réalisation de 26 L.L.S. (P.J. 2 et 3) (permis de construire AFC et MÉRIDIS).

D'autres projets, d'initiative privée, sont en phase d'étude.

La commune a par ailleurs institué un périmètre d'études (P.J. 4), dénommé « Place de l'Hôtel de ville», au titre de l'article L 111.10 du Code de l'Urbanisme (délibération du 23 octobre 2013) afin de restructurer ce quartier, qui accueillera également en centre-ville du logement social.

Sur ce projet, la commune a confié une mission d'études et d'aide à la définition d'un programme urbain au Cabinet TOURRE (décision du 18/06/2013).

Elle a également engagé différentes actions de maîtrise foncière par l'exercice du droit de préemption urbain sur ce secteur.
   - Consorts MATTE - 1354 m² de foncier - Préemption cassée par jugement du T.A. du 27/02/2014 (P.J. 5)
   - Madame CLAP - 264 m² de foncier - Acquisition réalisée pour 160.000 € (P.J. 6)
   - Epoux RIBOUX - Appartement de 64 m² - Dossier devant le Juge d'Expropriation (P.J. 7)

Afin de permettre cette maîtrise foncière, le conseil municipal, par délibération du 23 octobre 2013 a instauré le droit de préemption urbain renforcé sur toutes les zones U et AU du P.L.U.

S'agissant de l'extension urbaine, le plan local d'urbanisme classe en zone II AU1 un secteur de 9,2 ha dénommé « Bourbouissou », qui accueillera à court terme environ 80 L.L.S.

Par ailleurs, une modification n° 1 du P.L.U., en voie de finalisation, confirme l'ouverture à l'urbanisation d'un secteur de 2 ha situé au sud de la RD 613 (Meyrargues) (modification votée depuis, au conseil municipal du 9 octobre 2014, affaire n° 17).

Cependant, toutes ces nouvelles opportunités peuvent être bloquées par le Département de l'Hérault qui émet un avis défavorable à tous nouveaux développements urbains de la commune de Vendargues dans l'attente de la réalisation des grandes infrastructures routières : Echangeur A9-RN 113, Déviation Est de Montpellier, Bouclage RD 68 ... (P.J. 8).

Je pense que la volonté générale de la commune de remplir ses obligations au regard de tout ce qui précède ne saurait être mise en cause et que la réalité comptable résulte de contraintes, de décisions, d'opportunités qui peuvent échapper à la collectivité, qui se verrait alors condamnéeà une double peine en cas de sanction.

A ce titre, je sollicite votre clémence quant au constat de carence et la majoration du prélèvement prévu par l'article L 302-7 du C.C.H.

En me tenant à votre entière disposition pour vous rencontrer sur ce dossier, je vous prie d'agréer, Monsieur le Préfet, l'assurance de ma parfaite considération, »

Le maire laisse entendre que ce n'est pas la volonté politique qui manque, mais que de multiples obstacles indépendants de sa volonté contrecarent les plans de la commune en faveur des logements sociaux. Mais la réalité, c'est qu'au-delà des beaux discours de circonstance, c'est bel et bien la volonté poitique du maire de construire des logements sociaux dans sa commune, sauf quand il y est contraint et forcé par les règlements, qui fait défaut, et que le préfet est bien placé pour le savoir !

Le maire fait référence dans son courrier au PLU de Vendargues, mais c'est justement lui en particulier qui montre de fait cette « mauvaise volonté » du maire, comme j'ai pu le souligner dans mes commentaires sur son élaboration et ses évolutions dans les mois qui ont suivi son approbation.

Le premier aspect de cette « mauvaise volonté » apparaît dans les contraintes fixées par le PLU en terme de minimum de logements locatifs sociaux imposé à des opérations immobilières. Dans le projet de PLU soumis à enquête publique, ces contraintes étaient les suivantes :

• en zone UA : 15 % de logements locatifs sociaux à partir de 1 800 m² de surface de plancher
• en zone UC et UD : 30 % de logements locatifs sociaux à partir de 1 800 m² de surface de plancher
• en zones II AU : 30 % de logements locatifs sociaux pour chaque programme d'ensemble concerné (II AU1 : Bourbouissou, II AU2 : Meyrargues en bordure de RD 613)

On notera que, pour la zone UA, le minimum de 15 % imposé était inférieur à ce qui était nécessaire pour, non pas même commencer à combler le manque de logements locatifs sociaux au regard des obligations légales (20 % des résidences principales jusqu'en 2012, 25 % à partir de 2013), mais simplement pour ne pas accroître ce manque ! En effet, toute nouvelle opération immobilière concernant plusieurs logements accroît le nombre de résidences principales à Vendargues de la différence entre le nombre de logements prévus et le nombre de logements détruits. Pour ne pas accroître le déficit de logements sociaux, il faut donc qque l'opération prévoie au minimum 25 % de cette différence en logements locatifs sociaux. Une volonté politique claire en faveur du logement social aurait conduit à imposer en zone UA un minimum de 30 % de logements sociaux, sans chercher à finasser avec le fait que, dans cette zone, les opérations immobilières se font le plus souvent en lien avec la destruction d'un bâti existant. Par ailleurs, en fixant le seuil à 1 800 m² de surface de plancher (en gros, la surface couverte habitable cumulée de tous les étages des constructions, et non pas l'emprise au sol ; pour la définition précise, voirarticle R 112-2 du code de l'urbanisme et Circulaire du 3 février 2012 relative au respect des modalités de calcul de la surface de plancher des constructions), le maire minimisait le nombre d'opérations concernées par ce règlement.

Ces options lui ont valu des critiques à la fois de l'agglo, du département et surtout du préfet :

• Dans ses remarques, l'agglo dit à ce sujet : « De manière complémentaire, le projet de PLU prend appui sur une stratégie de réinvestissement urbain en identifiant notamment un secteur de densification de part et d'autre de la RD 613, face au projet d'aménagement du futur quartier de Meyrargues. Il favorise, par ailleurs, une densification mesurée des secteurs d'habitat pavillonnaire en veillant aux conditions d'insertion des constructions nouvelles et des extensions bâties.
  Cette stratégie s'accompagne d'une disposition prévoyant d'affecter, en zone UA, 15% au moins des surfaces de plancher à des logements locatifs sociaux pour toute opération comprenant au moins 1 800 m² de surface de plancher à destination d'habitat. Cette prescription est portée à 30 % en zones UC et UD.
  Si son intégration participe des outils recommandés pour la mise en œuvre du PLH, il est à souligner que sa seule application sur des secteurs pavillonnaires ne disposant que de faibles capacités constructives risque de ne concerner qu'un nombre très limité d'opérations. Aussi et compte tenu de la taille limitée des opérations de logements rendues possibles par les règles du PLU, il conviendrait d'abaisser le seuil d'application de cette prescription à 1 000 m² de surface de plancher au plus, en particulier pour les zones disposant de capacités constructives plus substantielles (UD4). À défaut, il est à craindre que cette prescription n'ait pas d'effet significatif et ne permette pas le nécessaire rattrapage du retard observé en matière d'offre locative sociale. »
• Le département, dans ses remarques, consacre une section au problème du logement social, ainsi rédigée : « La commune de Vendargues est soumise à l'article 55 de la loi SRU du 12/12/2000 qui impose à la commune de disposer de 20 % de logements sociaux depuis le 1er janvier 2001. Depuis, la production a été insuffisante. Actuellement, le parc social est fortement déficitaire. Au 1er janvier 2001, la commune disposait de 152 logements sociaux représentant moins de 7 % de son parc de résidences principales alors que la demande est forte.
  Dans l'objectif d'assurer leur production, le projet de PLU prévoit des mesures réglementaires :
  • 30 % de logements locatifs sociaux dans les nouvelles zones à urbaniser,
  • de 15 à 30 % dans les zones urbanisées (UA, UC et UD), à partir de 1 800 m² de surface de plancher des opérations d'aménagement d'ensemble.
  Il est néanmoins regrettable qu'en raison du retard de production, les mesures proposées, bien que volontaristes, ne soient pas suffisantes pour atteindre le taux de 20 % de logements sociaux. »
• Quant au préfet, voici ce qu'on peut lire à ce sujet dans la section de ses remarques consacrée au logement social : « Le règlement du PLU împose, pour les zones UA, UC, UD et IIAU, que tout projet d'habitations de plus de 1 800 m² de surface de plancher doit prévoir d'affecter au moins 15 % (en zone UA) ou 30 % (sur les autres zones) de la surface au logement locatif social.
  Cette règle témoigne d'une volonté communale de produire du logement social. Toutefois, le seuil de 1 800 m² apparaît inadapté pour certains secteurs déjà construits.
  De plus, la commune est soumise à l'article 55 de la loi SRU et doit donc disposer de 20 % de logements locatifs sociaux sur l'ensemble du parc de résidences principales.
  Je vous demande donc d'abaisser le seuil de 1 800 m² comme suit :
  • en secteur UA, secteur dense et déjà construit : 500 m²
  • en secteurs UC et UD : 1 000 m² »

Dans le document final approuvé, le maire n'a que partiellement tenu compte de ces recommandation. Les seuils y ont été fixés comme suit :

• en zone UA, 15 % au moins de logements locatifs sociaux à partir de 1 500 m² de surface de plancher (dernier paragraphe de l'artiicle 2 du règlement de la zone UA) ;
• en zones UC et UD, 30 % au moins de logements locatifs sociaux à partir de 1 000 m² de surface de plancher (dernier paragraphe de l'artiicle 2 du règlement des zones UC et UD),
• en zones II AU : inchangé (en fait, il y a eu un changement dans la formulation : le projet disait que « 30% au moins de la surface de plancher des programmes d'habitation prévus sur l'opération d'aménagement d'ensemble devront être affectés à des logements locatifs sociaux », alors que le document final dit que « le programme global de logement de chacune des opérations d'aménagement d'ensemble prévues sur chacun des secteurs II AU1 et II AU2 devra en outre comporter 30% au moins de logements locatifs sociaux » ; au départ, on raisonnait en termes de surface de plancher, et on est revenu à des nombres de logements, comme dans la loi ; la première formulation était probablement plus contraignante, car, dans des lotissements, les surfaces de plancher des pavillons, généralement sur deux niveaux ou plus, sont probablement supérieures aux surfaces de plancher des logements locatifs sociaux, généralement des appartements, ce qui aurait induit un plus grand nombre de logements sociaux, mais cette manière de raisonner aurait été ingérable dans la pratique car on ne connaît la surface de plancher du lotissement qu'une fois tous les pavillons construits, et en plus, elle peut évoluer dans le temps au gré d'agrandissements des constructions).

Le maire n'a donc pas suivi les recommandations du préfet pour la zone UA, portant le seuil de surface des opérations concernées de 1 800 m² à 1 500 m² au lieu des 500 m² suggérés par le préfet (mais comme on va le voir plus bas dans la section consacrée aux autres conséquences de la carence, pour les années 2015-2017 au moins, et plus si l'objectif triennal de la période 2014-2017 n'est pas atteint, la carence constatée sur la période 2011-2013 a pour conséquence que les seuils sont portés dans toute la commune à 30 % au moins de logemetns locatifs sociaux pour toute opération de construction d'immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher).

En l'absence de ce constat de carence et des contraintes supplémentaires qu'il impose au moins jusqu'en 2017, tous les projets qu'évoque dans son courrier le maire en centre ville, avec le minimum de 15 % de logements locatifs sociaux prévu par le PLU, et ce, seulement à partir de 1 500 m² de surface de plancher, auraient eu pour effet de creuser le déficit, pas de le combler, puisque les 15 % requis n'auraient même pas couvert le besoin supplémentaire introduit par les nouvelles résidences principales construites (25 % de ces nouvelles résidences en logements sociaux) !

Un autre signe de la « mauvaise volonté » du maire est donné par l'histoire de la zone II AU2, comme je l'explique dans mes commentaires à la délibération du conseil municipal du 12 décembre 2013, affaire n° 28, initiant la modification n° 1 du PLU à peine six mois après son adoption et une précédente modification simplifiée approuvé lors de ce même conseil municipal, affaire précédente. La seule raison de distinguer la zone II AU2 de la zone AU0 autour de Meyrargues, réservée à une urbanisation plus lointaine, était précisément de permettre rapidement une première tranche de l'opération d'aménagement d'ensemble du secteur de Meyrargues pour répondre au besoin urgent de logements sociaux. Or, pour ce faire, le maire a précisément choisi de définir cette zone II AU2 autour de la seule partie du secteur de Meyrargues inclus dans l'opération d'ensemble, hors le hameau de Meyrargues lui-même, qui était déjà construite, en y incluant 9 parcelles déjà bâties sur 13, et en précisant que l'aménagement devrait se faire dans le cadre d'une opération d'ensemble, c'est-à-dire par tout ou rien, ce qui impliquait l'accord préalable de tous les propriétaires actuels ou leur expropriation au terme d'une procédure longue et coûteuse ! Il aurait voulu être certain que l'opération ne pourrait pas se faire avant de nombreuses années qu'il ne s'y serait pas pris autrement ! Mais c'était juste avant les élections municipales, et il ne fallait pas effrayer ses électeurs potentiels peu favorables aux logements sociaux. C'est sans doute sous la pression du préfet et de l'agglo qu'il a rectifié ce tracé à travers la modification n° 1 du PLU pour en exclure la plupart des parcelles bâties et donner une chance à l'opération de se faire plus vite, comme si ce nouveau tracé n'avait pas pu être utilisé dès l'origine, ou le choix initial se porter sur des parcelles cultivées et non bâties le long de la RD 613, partout ailleurs que là où il y avait déjà des constructions.

Le maire fait aussi état d'objections du département à la construction de nouveaux lotissements tant que les problèmes de circulation sur les RD 610, 613 et 65 autour de Vendargues ne sont pas résolus. Et c'est vrai que le département a formulé ces objections dans ses remarques sur le PLU. Mais, depuis des années, le maire n'a pas levé le petit doigt pour faire avancer l'un des projets indispensables pour résoudre ces problèmes, le projet de route nouvelle entre la RD 65 (route de Jacou, au niveau du carrefour d'entrée de la zone industrielle du Salaison) et le LIEN (RD 68), dont il ne voulait pas entendre parler avant les élections pour ne pas s'aliener chasseurs, randonneurs et autres amis de la nature, si bien qu'il n'avait même pas fait figurer l'emplacement réservé pour cette route, pourtant transmis à la commune par le conseil général avant la mise en enquête publique du projet de PLU, comme le fait remarquer celui-ci dans ses observations sur ce projet. Le maire était trop content de pouvoir prendre prétexte du refus de cet équipement par le maire du Crès pour faire croire, lors de la réunion publique sur le projet de PLU, qu'il avait été abandonné, alors même que ce barreau routier est un des éléments indispensables, avec le bouclage du LIEN sur l'autoroute A9, pour décharger les routes entourant Vendargues du plus gros du trafic poids-lourds qui y circule, celui des camions circulant entre l'autoroute et la zone industrielle du Salaison. Mais ce renoncement est en fait un aveu implicite d'impuissance: le maire du Crès pourrait s'opposer à un projet routier concernant sa commune et le maire de Vendargues, lui, ne pourrait rien pour imposer ce projet s'il est nécessaire à sa commune ?... Le maire aurait été plus crédible dans ses récriminations contre le conseil général s'il était monté au créneau auparavant pour défendre ce projet, indispensable pour résoudre les problèmes de circulation autour de sa commune.

Quoi qu'il en soit, avec la transformation de l'agglo en métropole au 1er janvier 2015, ce n'est plus le département qui aura la compétence pour les infrastructures routières d'intérêt métropolitain, mais la métropole. Et comme ce barreau routier fait partie des voies figurant au plan de déplacements urbains (PDU) 2010-2020 de l'ex-agglo (voir la page de ce site analysant les impacts de ce document sur Verndargues), on peut espérer que cela permettra d'avancer plus vite sur ces aménagements routiers autour de Vendargues. Et par ailleurs, ce ne sera plus au département, mais à la métropole, qui est par ailleurs responsable du programme locale de l'habitat (PLH) et fixe les objectifs de réalisations de logements locatifs sociaux à Vendargues, de décider si les réalisations prévues par le maire sont compatibles avec l'équipement routier autour de Vendargues.

Mise à jour du 09/04/2015 : les arguments du maire n'ont d'ailleurs pas convaincu le préfet puisque, dans l'arrêté du 5 décembre 2014 déjà mentionné, qui porte la majoration des pénalités à 150 % pour 3 ans, le préfet motive sa décision en notant que « les éléments avancés par la commune et examinés lors de la réunion de la commission mentionnée au I de l'article L.302-9-1-1 du code de l'habitation et de la construction ne justifient pas le non-respect de ses obligations de production de logements sociaux mais peuvent être partiellement retenus pour moduler la pénalité » et en ajoutant que « la commune a mis en place de nouveaux outils en faveur de la production de logements sociaux et que les projets présentés pour la prochaine période triennale devraient permettre d'améliorer le niveau de rattrapage du déficit de la commune ».

Autres conséquences de la carence

Contraintes minimales de logements sociaux par opération

L'article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l'habitation, introduit par la loi n°2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, art. 12, précise que : « dans les communes faisant l'objet d'un arrêté au titre de l'article L. 302-9-1, dans toute opération de construction d'immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux sont des logements locatifs sociaux définis à l'article L. 302-5, hors logements financés avec un prêt locatif social. Le représentant de l'État, sur demande motivée de la commune, peut déroger à cette obligation pour tenir compte de la typologie des logements situés à proximité de l'opération. »

Ces dispositions s'appliquent donc à la commune au moins pour les trois prochaines années et prennent donc le pas sur les dispositions moins contraignantes prévues au PLU : en zone UA, 15 % au moins de logements locatifs sociaux à partir de 1 500 m² de surface de plancher ; en zones UC et UD, 30 % au moins de logements locatifs sociaux à partir de 1 000 m² de surface de plancher.

Droit de préemption urbain

L'article L 210-1 du code de l'urbanisme énonce en son second alinéa que : « Pendant la durée d'application d'un arrêté préfectoral pris sur le fondement de l'article L. 302-9-1 du code de la construction et de l'habitation, le droit de préemption est exercé par le représentant de l'État dans le département lorsque l'aliénation porte sur un des biens ou droits énumérés aux 1° à 4° de l'article L. 213-1 du présent code, affecté au logement ou destiné à être affecté à une opération ayant fait l'objet de la convention prévue à l'article L. 302-9-1 précité. » En d'autres termes, le maire est dessaisi au profit du préfet (qui peut le déléguer à la métropole) de son droit de préemption sur tout bien affecté au logement.

Mise à jour du 09/04/2015 : cet autre aspect des mesures « punitives » prises à l'encontre de la commune prend pour Vendargues la forme d'une convention opérationnelle entre l'État représenté par le préfet, la commune, Montpellier Méditerranée Métropole (en tant que responsable de la politique du logement sur l'ensemble des communes membres) et l'Établissement public foncier Languedoc-Roussillon (EPF-LR), approuvée par le conseil municipal en sa séance du 9 avril 2015, par laquelle le préfet délègue le droit de préemption sur les zones UA, UB, UD et II AU du PLU de Vendargues à l'EPF-LR. Selon les termes de cette convention, l'EPF-LR sera destinataire de toutes des déclarations d'intention d'aliéner (DIA) portant sur des parcelles cadastrales situées dans son secteur d'intervention (en d'autres termes, aura un droit de regard sur toutes les ventes immobilières de terrains bâtis ou pas envisagées sur ces zones de la commune) et pourra décider de les préempter et d'en assurer le portage financier (achat du bien en vue de la réalisation d'un projet de construction de logements pour le revendre ensuite à celui, promoteur ou autre, qui assurera la réalisation des logements). Cette décision de préemption sera prise en fonction du potentiel de construction de logements sur le terrain mis en vente au vu d'un bilan financer cherchant à maximiser le nombre de logements sociaux dans le projet : par défaut, si le bilan financier le permet, le projet devra comporter 100 % de logements sociaux ; si l'équilibre est impossible dans ces conditions, le pourcentage de logements sociaux pourra être réduit, sans pouvoir être inférieur à 40 %, et l'EPF-LR dispose de fonds pour « abonder » les projets à fonds perdu pour les rendre viables. L'exercice du droit de préemption permettra par ailleurs à l'EPF-LR d'acheter à un prix fixé par France Domaines ou, en cas de désaccord avec le vendeur, par le juge des expropriations. Enfin l'EPF-LR est habilité à engager des négociations amiables avec les propriétaires de parcelles voisines d'une parcelle préemptée pour accroître le potentiel de construction, sans toutefois pouvoir aller jusqu'à l'expropriation de propriétaires refusant de vendre.

Et si les choses n'évoluent pas rapidement et que la commune est à nouveau en carence au terme de la période triennale 2014-2016, le préfet pourra aller jusqu'à délivrer des permis de construire sur Vendargues pour y forcer des opérations de construction de logements sociaux.

Mise à jour du 29/05/2016 : on pourra se reporter au procès-verbal du conseil municipal du 25 mai 2016, affaire n° 5, pour prendre connaissance du contrat de mixité sociale qu'a accepté de signer le maire sous la pression du préfet pour établir un plan de rattrapage du retard pour les périodes 2014-2016 et 2017-2019, identifiant des projets précis avec des chiffrages de nombre de logements sociaux prévus dans chaque projet.

Le site de Bernard SUZANNE, ancien conseiller municipal de VENDARGUES (Hérault) Accueil - Actualité - Dossiers - Documents - PV des CM - Aide Liens utiles - Qui suis-je - Me contacter Dernière mise à jour le 29 mai 2016