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Dernière mise à jour le 9 octobre 2008
(Mise à jour du 1er octobre 2008 suite au vote par le conseil municipal du plan de réalisation amendé pour introduire le phasage de l'opération et à la mise à disposition du cahier des perscriptions architecturales et paysagères de la ZAC)
Ou comment construire des logements
dans un secteur dont le maire disait en 1996 qu'il était « à vocation
commerciale et artisanale (pour son potentiel économique
indéniable
et son exposition au trafic routier, le rendant inapte à l'habitat) » (note
de présentation de la modification du POS de 1996, approuvée
le 6 février 1997). |
(mise à jour d'août 2007 consécutive à la validation de la révision du POS et au choix de l'aménageur de la ZAC par le conseil municipal du 19 juillet 2007)
Pour le maire, une entrée
de ville « harmonieuse », c'est une nationale (la
RN 113) bordée par un mur en béton de 3 m
de haut,
cachant des bassins de rétention et masquant un « espace
public fort de type mail » présenté comme une « entrée
de ville » mais ne menant à aucune rue conduisant aisément
au centre-ville ! |
La majorité municipale souhaite aménager le secteur « Lou camp des arts » (aussi appelé dans les documents récents « Les Aires Vieyes »), le long de la RN 113 entre la cave coopérative et la RD 65 (« chemin des Coustouliers »), sous forme d'une zone d'aménagement concerté (ZAC) dénommée « ZAC Georges Pompidou », majoritairement destinée à l'habitat pavillonnaire et social.
Le groupe minoritaire s'est toujours opposé à ce projet en l'état qui remonte à 1999, lorsque le maire a voulu requalifier ce secteur de Vendargues alors réservé au POS pour devenir une zone d'activités économiques à vocation commerciale, artisanale et tertiaire en une zone susceptible de recevoir des logements, pour les raisons qui avaient justement conduit les auteurs du POS d'alors à définir ce secteur comme étant, pour reprendre les propres termes du POS, « à vocation commerciale et artisanale (pour son potentiel économique indéniable et son exposition au trafic routier, le rendant inapte à l'habitat) ». Nous pensons toujours que ce secteur de Vendargues est, dans sa majeure partie, inapte à l'habitat du fait de la proximité de la RN 113 et de la RD 65, et que ce n'est pas au moment où la commune envisage de dépenser des sommes importantes pour construire un mur anti-bruit le long de la RD 65 (voir nos pages sur cette affaire), qu'il faut créer un nouveau problème de nuisances sonores en rendant constructible les abords qui ne le sont pas encore de la RD 65 et ceux de la RN 113 !
Une première tentative de la majorité municipale pour modifier le POS en ce sens a échoué parce que, dans sa précipitation, le maire a préféré utiliser une procédure de modification du POS alors qu'une opération de cette envergure aurait nécessité une révision, et que, suite à l'action du groupe minoritaire, cette modification du POS a été annulée par le tribunal administratif (voir notre dossier sur cette affaire). Mais depuis, le code de l'urbanisme a été modifié et le maire a pu reprendre la procédure de modification du POS devenu PLU (plan local d'urbanisme) et de création de la ZAC dans les nouvelles formes plus légères introduites par de récentes modifications législatives (la « révision simplifiée ») .
Dans ses grandes lignes, le projet d'aménagement lui-même n'a pas beaucoup évolué. Une première version du nouveau projet avait été présentée au groupe de travail extra-municipal constitué dans le cadre de la concertation nécessaire à la création de la ZAC (voir procès-verbal du conseil municipal du 3 février 2005, question 13) lors de sa première réunion, le 24 février 2005. Depuis, le projet s'est affiné et vous trouverez sur ce site l'esquisse d'aménagement d'ensemble datée du 20 février 2006 (en cliquant sur le lien qui précède, vous ouvrez cette esquisse dans une fenêtre distincte du navigateur, ce qui vous permet d'alterner entre le plan et les commentaires en passant d'une fenêtre à l'autre). La principale modification est le déplacement de la halle des sports, qui ne sera plus sur le rond-point de la RN 113, mais le long de la rue de la Cave coopérative, au-dessus de la cave-coopérative. En contrepartie l'espace initialement réservé pour la halle des sports devient, dans la partie inconstructible du fait de la zone non aedificandi de la station d'épuration (voir POS), une zone d'activité, et pour le reste des terrains à lotir. En outre l'espace qui était, dans le projet initial, réservé pour des logements sociaux là où va se faire la halle des sports a été repositionné et la voirie dans cette partie de la ZAC revue en conséqence.
Cette nouvelle esquisse donne aussi une première idée de la distribution des parcelles dans les zones à lotir, mais celle-ci reste pour l'instant indicative seulement. Une option qui ne figure pas sur ce plan mais risque fort d'être retenue est l'ajout d'un tronçon de voie de circulation à l'est de la ZAC reliant le carrefour que doit construire le conseil général sur la RD 65 (chemin des Coustelliers) à la voie de circulation interne de la ZAC pour permettre l'entrée dans la ZAC par ce carrefour.
C'est cette version du projet, incluant la voie de raccordement au rond-point à venir sur la RD 65, qui a été présentée à la population lors de la réunion de concertation du 16 juin 2006, à l'aide d'un document qui est repris et commenté ci-dessous (ce document est un résumé succinct de l'étude d'impact de la ZAC Pompidou qui a été depuis mise à la disposition du public dans le dossier d'enquête publique lors de l'enquête publique sur la 2ème révision simplifiée du POS de VENDARGUES qui s'est tenue du 25 septembre au 27 octobre 2006, et sur laquelle nous revenons plus loin dans cette page). Le schéma joint à ce document ne faisait pas apparaître le projet de découpage en parcelles.
Nous transcrivons ici le texte intégral du document remis au public lors de la réunion de concertation publique sur ce projet tenue le 14 juin 2006 à 18h30 à l'espace Armingué I. Dans toute cette section, le texte en bleu foncé est celui du document, le texte un rouge comme celui-ci correspond à des commentaires et explications ne figurant pas dans le document officiel (une reproduction du document en l'état est affichable dans une fenêtre distincte du navigateur en cliquant ici) ; certains de ces commentaires ont été actualisés dans la version de novembre 2006 par rapport à la version de juin 2006 de cette page, pour tenir compte de l'évolution de la procédure et des données plus complètes fournies par le dossier d'enquête publique, mais le projet n'a pas changé entre ces deux dates et les commentaires d'alors restent plus que jamais d'actualité.
La commune de Vendargues, d'une superficie de 898 ha pour environ 6000 habitants actuellement, appartient à la communauté d'agglomération de Montpellier. Elle est localisée dans la première couronne péri-urbaine de la capitale régionale qui connaît un essor démographique important depuis ces dernières années.
Le compte administratif 2005 donne pour la commune une population de 5259 habitants, qui correspond à la population au recensement de 1999. Il est peu vraisemblable que la population de Vendargues ait augmenté de 750 habitants depuis 1999 vu le peu de logements nouveaux construits depuis cette date. Il est plus probable que le maire cherche à grossir la population au début du projet de ZAC pour tenter de minimiser l'augmentation de population qui en résultera.
En terme de perspective de développement urbain, le P.O.S. actuel de Vendargues, ne permet pas de répondre aux nombreuses demandes de logements. La municipalité a donc jugé opportun d'entreprendre la création d'une Zone d'Aménagement Concerté afin de répondre à un double objectif :
Ah ! qu'en termes galants ces choses-là sont mises ! Le second point de cette liste est un euphémismes pour dire : « On va essayer de minimiser tant bien que mal les nuisances sonores liées à la proximité de voies à grande circulation, qui nous avaient fait dire, lors d'une précédente modification du POS, en 1996, que ce secteur était "à vocations commerciale et artisanale (pour son potentiel économique indéniable et son exposition au trafic routier, le rendant inapte à l'habitat)" » (voir la note de présentation de la modification du POS de 1996, approuvée le 6 février 1997, incluse dans le POS). C'est d'ailleurs l'une des raisons majeures qui justifie notre opposition à ce projet en l'état, et notre demande réitérée que soit menée sur la commune une réflexion d'ensemble sur les perspectives d'urbanisation à moyen terme pour identifier les zones les plus aptes à recevoir de l'habitat et les moyens de distribuer l'habitat locatif social manquant sur Vendargues de manière à favoriser la mixité sociale avant de mettre en route tel ou tel projet spécifique sur un site pas nécessairement approprié à la destination à laquelle on veut l'affecter. En d'autres termes, il nous aurait paru préférable de mener à bien la révision générale du PLU initiée en 2002 (vote du conseil municipal du 27 juin 2002) mais restée en sommeil depuis lors et que le maire ne veut pas réactiver avant les prochaines élections municipales avant de décider d'aller rendre habitable une zone soumise à des nuisances dont le maire lui-même admettait auparavant, lorsqu'il favorisait les zones d'activité génératrices de taxe professionnelle pour la commune, qu'elle la rendait inapte à l'habitat.
Ce projet illustre la volonté municipale de s'inscrire dans une perspective dynamique de maîtrise et de programmation du développement communal.
Ainsi, par délibération du 27 septembre 2000, le conseil municipal adoptait déjà une modification du Plan d'Occupation des Sols transformant l'urbanisation de ce secteur de zone commerciale en zone d'habitation. Cette délibération était alors attaquée par l'opposition municipale (SUZANNE - POUILLOT - SILENCIEUX) devant la juridiction administrative qui l'a déclarée illégale pour vice de forme.
Sur les raisons de cette opposition, voir nos commentaires ci-dessus, ainsi que la page de ce site qui explicite plus complètement les raisons de notre action et rappelle en détail la longue histoire de l'aménagement de ce secteur de Vendargues et les raisons pour lesquelles M. DUDIEUZÈRE n'a pu mener à bien le plan initial qui était d'en faire une zone d'activités économiques (raisons liées à un contentieux avec le district de Montpellier, prédécesseur de l'agglo, initialement retenu pour prendre en charge cet aménagement, qui, contrairement à ce qu'a affirmé le maire lors de la réunion publique du 14 juin 2006, n'a rien à voir avec le projet Odysseum de Georges FRÊCHE) et pourquoi il a changé son fusil d'épaule à partir du moment où la nouvelle loi Chevênement de 1999 obligeant le district à se transformer en communauté d'agglomération faisait perdre à la commune le bénéfice de la taxe professionnelle.
Par suite, l'entrée en vigueur de la Loi SRU, l'élaboration du SCOT d'Agglomération et autres réglementations complémentaires ont retardé d'autant l'avancement de ce dossier.
Le projet initial de 2000 a été stoppé par la décision du tribunal administratif du 8 février 2002 annulant la modification de POS du 27 septembre 2000 qui le rendait possible. Le 27 juin 2002, soit 4 mois après l'annulation de la modification du POS, le maire a fait voter par le conseil municipal une révision d'urgence du PLU (ex POS) de Vendargues (voir le PV de cette séance, question 15), rendue possible par une évolution législative alors récente pour permettre… l'extension de Système U le long de la RN 110 au nord de Vendargues ! Cette révision d'urgence a donné lieu à une période de concertation avec la population dont le bilan a été tiré par le conseil municipal lors du conseil du 7 octobre 2003, puis à une enquête publique en novembre et décembre 2003, et a été finalement adoptée lors de la séance du conseil municipal du 29 janvier 2004.
Ceci démontre que, dès la mi-2002, il était possible de faire une révision d'urgence du PLU et de la mener à bien en 18 mois. Rien n'empêchait donc le maire de faire la même chose pour la ZAC Pompidou, surtout qu'il s'agissait d'un projet déjà ficelé dont le dossier était prêt, puisque, lors de la séance du conseil municipal du 13 décembre 2001, le conseil tirait le bilan de la concertation sur ce projet et votait la création de la ZAC première formule, ce qui signifie qu'on en était déjà plus loin au 13 décembre 2001 sur la première version de la ZAC (fin de la concertation) que sur la seconde version au 14 juin 2006, où la réunion publique était encore une des étapes de la concertation ! Et ce n'est pas l'absence de SCOT à l'agglo qui empêchait quoi que ce soit, puisque la zone prévue pour la ZAC Pompidou était déjà une zone d'urbanisation future (zone NA) au POS depuis dès avant l'arrivée de Pierre DUDIEUZÈRE à la mairie en 1989 et qu'il ne s'agissait que d'en changer la destination (zone d'habitation au lieu zone d'activités) alors que, dans le cas de Système U, il fallait transformer une zone non constructible (ND) en zone constructible !
En d'autres termes, si le maire avait tant voulu créer la ZAC rapidement, les constructions auraient pu commencer dès le début de 2004, en même temps que celles de l'extension de Système U, alors qu'avec le calendrier actuel, elles ne commenceront au mieux que début 2007, soit trois ans plus tard ! Il faut donc croire que le maire était plus pressé de permettre l'aménagement paysager des abords de la RN 110, dont les riverains commencent à apprécier les bienfaits, que de mettre en route son programme de logements sociaux ! Et de fait, ce n'est que lors du conseil municipal du 7 octobre 2003 qu'il a mis en route la révison simplifiée du PLU de Vendargues pour la ZAC Pompidou, lors du conseil municipal du 26 novembre 2003 qu'il a défini les modalités de la concertation sur le projet de ZAC Pompidou seconde version (et que le conseil a approuvé un nouveau contrat avec la société In' TER pour reprendre le projet) et il a encore attendu plus d'un an avant de fixer, lors du conseil municipal du 3 février 2005, la composition de la commission extra-municipale prévue dans la délibération du 26 novembre 2003, commission qui s'est réunie une première fois, le 24 février 2005, et une seconde et dernière fois (dans une composition modifiée entretemps par une délibération du conseil municipal du 15 juin 2006) le 22 juin 2006, soit plus d'un an après la première réunion. Et lors de la réunion du 14 juin 2006, la phase de concertation n'était toujours pas terminée, plus de deux ans et demi après avoir été initiée ! En fait, ce n'est que lors du conseil municipal du 11 juillet 2006 que le conseil municipal a tiré le bialn de cette longue concertation et a adopté le dossier de création de la ZAC (voir l'affaire n° 5 de ce conseil).
Pierre DUDIEUZÈRE dira peut-être que, pour une zone d'habitation, il a été freiné par le problème de saturation de la station d'épuration de Vendargues et qu'il lui a fallu attendre le raccordement de Vendargues à la station d'épuration de la Céréreide, prévu pour septembre 2007 dans le planning actuel de l'agglo, maintenant en charge de l'épuration. Mais si tel est le cas, il faut nous dire merci d'avoir retardé le projet de 2000, car à cette époque, rien n'était prévu pour améliorer la station d'épuration de Vendargues et si les constructions avaient été entreprises selon le planning initial, nous serions sans doute aujourd'hui dans une situation catastrophique en termes d'épuration et Vendargues serait devenu un pollueur de Saint-Aunès, Mauguio et l'étang de l'Or ! Mais après tout, pour un maire qui a déjà fait condamner la commune à 40.000 € d'amende en octobre 2002 pour une affaire de décharge illégale dans la plaine de Banières par des juges déclarant qu'il convenait de « prendre en considération non seulement les nuisances occasionnées par le site mais également la légèreté du comportement de la commune à l'égard de l'environnement et des risques qu'elle faisait courir à ses administrés » (voir notre page sur cette affaire), ça n'aurait sans doute pas été un drame ! Surtout qu'entretemps, c'est l'agglo qui aurait hérité du bébé !
Mais finalement, ce retard n'est peut-être pas dramatique pour tout le monde : à Pierre DUDIEUZÈRE en tout cas, celà va permettre, comme en 2000, de beaucoup promettre avant les élections municipales de mars 2008 et de faire porter le chapeau du retard à ses opposants, qu'il pourra en plus accuser de vouloir torpiller un projet de logements sociaux (alors que nous ne sommes bien évidemment pas contre la constuction rapide de logements sociaux à Vendargues, y compris sur certaines parties des terrains retenus pour la ZAC Pompidou, mais pas comme murs anti-bruits pour les lotissements pavillonnaires ou pour cacher la station d'épuration de la cave coopérative ou le parking de la halle des sports ! Nous pensons qu'il y a une autre manière de concevoir cette ZAC, en utilisant par exemple les parties de la zone les plus exposées aux nuisances pour des équipements collectifs sportifs et de loisir et en limitant l'apport de nouveaux habitants à Vendargues en donnant la priorité aux besoins en logements sociaux dans les parties de la zone les moins exposées aux nuisances, à commencer par celle où est prévue la halle des sports).
Depuis, la pénurie des terrains à bâtir a entraîné une pression accrue sur le marché de l'immobilier, y compris dans « l'ancien », et rend ce marché de moins en moins accessible, tant en accession qu'en locatif.
Ainsi, la Z.A.C. Pompidou, d'une superficie d'environ 17 hectares, répondra à cette problématique par la création d'environ 340 logements, dont au moins 25 % à caractère social. Par ailleurs, afin de créer un véritable lieu de vie, des commerces et services de proximité seront réalisés.
Ce seuil de 25 % de logements sociaux correspond en fait à l'obligation contractée par toutes les communes de l'agglo dans le cadre de son Programme Local de l'Habitat (PLH) adopté le 21 décembre 2004. Sur la problématique des logements sociaux depuis la loi SRU, voir notre page spéciale sur ce sujet.
L'aménagement de la future Z.A.C. doit permettre la réalisation d'un projet urbain cohérent en bordure des RN 113 et RD 65, et en relation avec les quartiers Sud de la commune.
Le site choisi se trouve donc dans un environnement déjà très urbain et constitue un des derniers secteurs ouverts à l'urbanisation depuis le début des années 1980 sur la commune.
Enfin, le projet doit s'intégrer dans l'environnement existant en tenant compte de ses atouts (proximité des équipements et services...) et de ses contraintes (notamment hydrauliques et acoustiques...).
Autrement dit, il y a du bruit et ça inonde, mais qu'à celà ne tienne, on s'en occupe ! Faites-nous confiaaaaance !…
Le projet s'inscrit dans le cadre d'une politique de renforcement de l'offre en matière de logements sur le territoire communal.
…Et donc de renforcement de la demande en matière de services publics, communaux en particulier, point sur lequel le projet est totalement muet.
Le programme retenu prévoit :
Que signifie « espace public fort » ? Bruyant ? Casse-gueule (attention pour traverser, les enfants !) ? Écrasant ? Qui empêche de dormir (comme le café) ?
« Paysagers » (qui contribuent à améliorer le paysage) ou « paysagés » (qu'on essayera de camoufler tant bien que mal) ?! Ces bassins sont maintenant une obligation légale et leur capacité se calcule en fonction de la surface « bétonnée ». Que n'a pas entendu notre équipe de la part du maire pendant la campage municipale de 2001, lorsque nous proposions justement un bassin, paysager celui-là, et une zone de loisirs, dans la partie de la ZAC la plus exposée aux inondations !
L'espace tampon de 35 mètres minimum est une obligation légale par rapport aux voies à grande circulation que sont la RN 113 et la RD 65. Une provision du code de l'urbanisme (article 111-1-4) connue sous le nom d'« amendement Dupont » fixe une distance inconstructible de 75 mètres ou 100 mètres, selon la nature des voies, qui peut être ramenée à 35 mètres pour autant que « les règles concernant ces zones, contenues dans le plan d'occupation des sols... sont justifiées et motivées au regard notamment des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l'urbanisme et des paysages » (en fait, la nouvelle rédaction de cet article depuis la loi n° 2005-157 du 23 février 2005 ne fixe plus aucune limite minimale et stipule seulement que « le plan local d'urbanisme, ou un document d'urbanisme en tenant lieu, peut fixer des règles d'implantation différentes de celles prévues par le présent article lorsqu'il comporte une étude justifiant, en fonction des spécificités locales, que ces règles sont compatibles avec la prise en compte des nuisances, de la sécurité, de la qualité architecturale, ainsi que de la qualité de l'urbanisme et des paysages »). Sur cet « amendement Dupont, voir commentaires plus bas lorsqu'il en est question dans le document officiel.
C'était déjà une contrainte imposée par le PAE Pompidou (les lotissements maintenant réalisés de l'autre côté de ce chemin) et donc un engagements qu'il serait plus que temps de concrétiser ! Lors de l'enquête publique sur la première version du projet, en 2000, le commissaire-enquêteur avait même insisté, dans les réserves accompagnant son avis favorable, sur le maintient de cette bande, y compris sur une largeur plus importante au niveau du grand chêne, à son extrémité est proche de la RD 65, selon ce qui figurait alors au POS. Il n'est pas certain que cette contrainte au niveau du grand chêne n'ait pas été « oubliée » dans le nouveau projet.
Dans les documents mis depuis à la disposition du public lors de l'enquête publique, on parle presque toujours de « 320 à 340 logements » comme si le maire cherchait à minimiser l'afflux de population induit par la ZAC et que 340 représentait un maximum de logements pour la ZAC. En fait, il n'en est rien et c'est même le contraire ! 340 logements représente le minimum imposé par le SCOT, qui classe ce secteur en zone urbanisable de catégorie C, pour lequel la densité de logements est fixée à 20 à 40 logements à l'hectare. Comme la zone fait 17 hectares, 340 (= 17 x 20) logements correspond à une densité de 20 logement à l'hectare, donc au minimum imposé par le SCOT !
Nouveau, février 2006 : Dans les documents modifiés pour la seconde enquête publique, ces chiffres ont été revus : on ne parle plus que de « environ 320 logements » et leur répartition a quelque peu changé : le nombre de logements collectifs passe de « environ 170 » (qui était déjà devenu « environ 150 à 170 » dans le premier rapport de présentation) à « environ 138 » (sic !), cependant que le nombre de logements individuels passe de « environ 170 » à « environ 182 » (re sic!) avec un nombre de logements en habitat groupé passant de 40 (chiffre donné par le premier rapport de présentation, qui ne parle pas de superficies de parcelles) à 50, sans précisions sur la superficie des parcelles (le POS ne fixe pas de taille minimale de parcelles dans la ZAC, cf. notre synthèse en tête du 2ème rapport de présentation, reproduite ci-dessous dans la section sur la seconde enquête publique, où l'on trouvera un tableau de comparaison des principales restrictions imposées par le POS dans les secteurs NA4, NA5 et NA6 créés pour les besoins de la ZAC).
Le programme prévoit sur l'ensemble de ce parc, la réalisation de 25 % de logements à caractère social. Il sera autorisé l'implantation d'activités de type commerces, services, professions libéralesen rez-de-chaussée des bâtiments à créer.
Comme il a déjà été mentionné plus haut, ce minimum de 25 % de logements locatifs sociaux (et non pas simplement de « logements à caractère social », terme ambigu dans lequel le maire voudrait pouvoir inclure par exemple des logements en accession à la propriété aidée, qui ne sont pas à ce jour comptabilisés au titre des logements sociaux au sens de la loi SRU) résulte du PLH de l'agglo. Le maire ne fait donc que satisfaire à ses obligations !
• L'aménagement d'une petite zone d'activités en continuité avec la Cave coopérative permettant l'accueil d'activités commerciales ou tertiaires.
Cette zone correspond à la zone inconstructible du fait de la proximité de la station d'épuration de Vendargues (voir POS).
Les conditions d'une greffe à la fois fonctionnelle et paysagère du projet ont été réunies à travers :
Une formule ronflante pour dire que les rues du nouveau quartier communiqueront avec le reste de la commune. Encore heureux ! Comment pourrait-on faire autrement ?!
Dans la première version du projet (celle qui était liée à la modification de POS de 2000 annulée depuis), rien n'était prévu pour lutter contre le bruit et il avait fallu une restriction du commissaire enquêteur à son avis favorable, obligeant la commune à prévoir un merlon arboré et à faire figurer sur le plan de zonage du POS la ligne des 100 mètres à l'intérieur de laquelle des règles spécifiques de construction en vue de l'isolation phoniques étaient imposées pour que le maire tienne compte de cette nuisance. Le maire ne fait donc ici, dans son nouveau projet, que suivre les recommendations du premier commissaire enquêteur !
Par « contraintes hydrauliques », il faut entendre « prise en compte du caractère inondable de la zone en cas de fortes pluies ». La zone n'est pas indiquée comme inondable dans le PPRI (Plan de Prévention du Risque d'Inondation) de la commune (intégré au POS) parce qu'elle ne fait pas partie du lit d'un des ruisseaux qui traversent la commune (Salaison à l'ouest, Teyron au milieu et ses affluents au nord, Cadoule à l'ouest), mais cela n'empêche pas certaines parties de ces terrains d'être actuellement des zones de ruissellement et d'accumulation des eaux en cas de pluie.
Dans l'esprit, cet « amendement Dupont », aussi appelé « amendement entrées de villes », qui fixe une zone inconstructible de part et d'autre de routes à grande circulation à 75 mètres ou 100 mètres selon la nature de la voie de circulation, qui ne peut être levée que par une étude urbanistique incluse dans le PLU, était destiné à permettre aux communes de maîtriser l'implantation anarchique de centre commerciaux, commerces et bureaux le long des voies principales de pénétration dans les villes, comme le montre l'introduction à la circulaire n° 96-32 du 13 mai 1996 du ministère de l'équipement relative à l'application de l'article L. 111-1-4 du code de l'urbanisme, où l'on peut lire :
« Les désordres urbains que l'on constate
aujourd'hui le long des voies routières et autoroutières et notamment
dans les entrées de villes sont dus à une forte pression économique,
essentiellement d'ordre commercial. Pour les acteurs économiques, plusieurs
critères sont privilégiés pour rechercher une implantation :
l'accessibilité, les disponibilités foncières, et la
visibilité qui constituent ce que l'on appelle " l'effet vitrine ".
De ce fait, les acteurs économiques privilégient l'implantation
le long des infrastructures à fort trafic, les sorties d'autoroutes,
les intersections entre pénétrantes et rocades.
Ce processus se traduit par la prolifération de constructions à usage
d'activité ou de service, implantées de façon linéaire
en méconnaissance des préoccupations d'urbanisme, architecturales
et paysagères, et en ne se préoccupant que du court terme. L'urbanisation
s'organise de manière linéaire et monofonctionnelle, sans profondeur
et sans structuration véritable au détriment de la cohérence
et de la continuité urbaine, ainsi que des possibilités de mutations
de ces zones. L'activité commerciale alliée à la fréquentation
de la voie appelle souvent une excessive surenchère de la publicité et
des enseignes. Les contradictions entre les deux fonctions de la voie (voie de
transit et desserte locale) créent de nombreux dysfonctionnement en matière
de circulation et de sécurité routière.
La loi n° 95-101 du 2 février 1995 relative au renforcement de
la protection de l'environnement a introduit un article L.111-1-4 dans le code
de l'urbanisme, visant à inciter les communes à promouvoir un urbanisme
de qualité le
long des voies routières les plus importantes.
L'objectif de cet article est d'inciter les communes à lancer
une réflexion préalable et globale sur l'aménagement futur
des abords des principaux axes routiers. »
Et lorsque, plus loin dans cette même circulaire, on décrit la démarche de projet urbain suggérée par l'amendement Dupont, et qu'on incite à la « définition des visées sur le devenir du site, c'est-à-dire la vocation que l'on souhaite lui maintenir ou lui donner dans la dynamique urbaine », les exemples proposés sont : « vocation commerciale, d'activités, de loisirs... », pas habitat. Il n'a jamais été conçu, dans l'esprit de ses rédacteurs, pour permettre l'implantation de logements le long des routes nationales à grande circulation aux entrées de villes, même s'il est vrai que la lettre du texte le permet.
Ces chiffres ont été revus dans la version de février 2007 du projet. Voir le rapport de présentation de cette nouvelle version pour les nouveaux chiffres.
Surfaces
| Habitat Collectif | 11.800 m2 |
| Habitat Groupé | 8.800 m2 |
| Habitat Pavillonnaire | 64.300 m2 |
| Zone d'activités | 6.800 m2 |
| Halle de Sports | 7.500 m2 |
| Espaces verts | 37.200 m2 |
| Voirie + Piétonnier | 33.600 m2 |
170.000 m2 |
Habitat
| Collectif locatif | 170 |
(dont 80 sociaux) |
| Groupé social | 15 |
|
| Groupé en accession | 20 |
|
| Pavillonnaire | 135 |
|
|
|
||
340 |
logements |
| Soit : | - 20 logements à l'hectare |
| - 28 % de logements sociaux |
« Collectif » signifie « appartements
dans des immeubles » .
« Groupé » signifie « maisons
individuelles mitoyennes sur un ou deux côtés »
« Groupé social » signifie « groupé en
location ».
Comme on l'a déjà dit plus haut, la densité de 20 logements à l'hectare est le minimum imposé par le SCOT pour le secteur de la ZAC, classé en zone constructible de catégorie C, ce qui implique une densité de l'habitat de 20 à 40 logements à l'hectare (la catégorie la moins dense des trois retenues par le SCOT).
La loi SRU (voir notre page sur les logements sociaux et la loi SRU) impose à Vendargues d'avoir au moins 20 % des résidences principales qui soient des logements locatifs sociaux. Il en manque actuellement 286 sur Vendargues. La loi fait obligation à Vendargues, dans ces conditions, de construire au moins 15 % de ce qui manque par période de trois ans. Le conseil municipal s'est donc engagé, par délibération du 18 mai 2006, à construire au moins 43 logements locatifs sociaux pour la période 2005-2007, c'est-à-dire avant le 31 décembre 2007 (ce qui suggère que le programme de la ZAC commencera en 2007 par ces logements-là, le long du mail, qui épuiseront, et dépasseront même, le quota annuel de permis de construire annoncé par le maire, soit 25 à 40 par an, mais paraît néanmoins difficilement réalisable en un an si, comme le prévoit le calendrier actuel, la ZAC ne peut être administrativement créée que vers la fin de l'année 2006 et qu'il faudra ensuite acheter les terrains nécéssaires, trouver l'organisme HLM pour la construction, faire les plans et construire ces logements). Par ailleurs, le programme local de l'habitat de l'agglo de Montpellier oblige toutes les communes à construire au moins 25 % de logements locatifs sociaux parmi les nouveaux logements construits sur la commune.
Les logements locatifs sociaux au sens de la loi SRU dans ce programme sont les 80 « collectif locatif » dits « sociaux » et les 15 « groupé social », soit un total de 95, ce qui fait bien 28 % de 340 (et donc un peu plus que le minimum de 25 % requis par le PLH de l'agglo). Mais ces 340 nouvelles résidences induisent un besoin supplémentaire de logements locatifs sociaux au delà des 286 actuellement manquants de 20 % de 340, soit 64. Il ne reste donc que 95 - 64 = 31 logements sociaux venant en déduction du manque actuel de 286, soit 11 % de ce manque ! Au terme de ce programme et si rien d'autre n'est construit sur Vendargues pendant cette durée, il manquera donc encore 286 - 31 = 255 logements locatifs sociaux à Vendargues !
La réalisation s'étendra sur une période d'environ 5 ans
Pendant la réunion publique, le maire a parlé, non de 5 ans, mais de 8 à 10 ans. Il a par ailleurs indiqué qu'il ne délivrerait que 25 à 40 permis de construire par an, ce qui conduit à une durée de 9 ans (à 40 permis par an) à 14 ans (à 25 permis par an) ! Bref, ou le maire essaye de faire croire que les constructions se feront plus vite qu'effectivement prévu, ou il devra délivrer plus de permis de construire par an qu'il ne l'avoue, avec les implications qu'il a lui-même signalées sur les équipements collectifs de la commune ! Mais ce qui est sûr, c'est qu'il n'y a pas grande cohérence entre ses divers propos, ni entre ceux-ci et ses écrits !
Si maintenant on se place du point de vue de l'aménageur, qui va devoir acquérir les terrains, on peut penser que lui voudra pouvoir les revendre au plus vite pour minimiser ses frais financiers (coût des sommes d'argent immobilisées par l'achat des terrains jusqu'à la revente de ceux-ci), sauf s'il pense que la hausse de leur valeur sur la période risque d'être supérieure aux intérêts que lui factureront les banques sur les sommes empruntées pour acheter les terrains. Son intérêt à lui risque donc d'aller à l'encontre de celui du maire, qui annonce ne pas vouloir accroître trop vite la population de Vendargues. Ce chiffre de 5 ans reflète peut-être plus le souhait qui pourrait être celui de l'aménageur retenu que le souhait du maire (notons au passage que la réunion publique a permis de découvrir que des terrains de la ZAC avaient déjà été vendus à un promoteur, Guiraudon-Guipponi, alors que l'appel d'offres pour le choix de l'aménageur n'est pas encore lancé ! On peut alors se demander quelle marge de manœuvre aura la commune dans le choix de l'aménageur).
Ici se termine le document remis au public lors de la réunion du 14 juin 2006.
Lors du conseil municipal du 15 juin 2006, la composition du groupe de travail extra-municipal de concertation sur le projet (qui ne s'était réuni qu'une fois, le 24 février 2005) a été revue pour tenir compte de la nouvelle composition de la commission d'urbanisme qui en constituait le noyau (la commission d'urbanisme ayant été élargie de 6 à 16 membres lors du conseil municipal du 19 octobre 2005, il a fallu choisir les six membres de la commission qui participeraient au groupe de travail ; les conseillers municipaux retenus sont, outre le maire qui fait partie de droit du groupe de travail en tant que président, Mme RUIZ, MM. CLARET, COMBETTE, HERMET, LAURET et MALANDIN) et ce groupe de travail recomposé s'est réuni une seconde (et dernière) fois le 22 juin à 18h30 (outre les six membres de la commission d'urbanisme désignés, cette commission incluait trois personnes ne faisant pas partie du conseil municipal choisies par le maire).
La réunion publique du 14 juin et la réunion du groupe de travail extra-municipal du 22 juin ont constitué les dernières étapes de la phase de concertation sur le projet selon les modalités qui avaient été retenues par le conseil municipal le 26 novembre 2003. Le conseil municipal a tiré le bilan de la concertation lors de la séance du 11 juillet 2006 (voir le procès-verbal de cette séance, affaire n° 5).
Contrairement à ce que l'on pouvait craindre avant l'été, le maire n'a pas profité de la période des grandes vacances pour organiser l'enquête publique conjointe sur :
C'est une autre enquête publique, plus urgente à ses yeux, qui a eu lieu pendant l'été, celle concernant la modification de POS visant à faire du terrain destiné à recevoir l'installation du quai de transbordement d'ordures ménagères de SITA SUD (voir notre dossier sur ce projet) un emplacement réservé pour le transfert des services techniques de la commune (voir nos commentaires sur ce projet sorti du chapeau en juillet dans le procès-verbal du conseil municipal du 5 octobre 2006 qui a voté cette modification de POS que le préfet a qualifiée de « détournement de pouvoir » et qui risque fort d'être invalidée par le tribunal administratif).
C'est du 25 septembre au 27 octobre 2006, en parallèle avec une autre enquête publique concernant une autre modification du POS, pour la maison de retraite, celle-là (histoire de semer la confusion dans l'esprit du public), qu'a donc eu lieu l'enquête publique sur la 2ème révision simplifiée du POS de VENDARGUES et la création de la ZAC Pompidou qu'elle doit permettre. Les principales pièces du dossier mis à disposition du public pour cette enquête sont disponibles sur ce site en cliquant ici.
Il n'y a rien de nouveau en ce qui concerne les principes d'aménagement de la ZAC dans ce dossier par rapport au document commenté plus haut qui avait été remis lors de la réunion publique du 14 juin 2006. Le dossier en offre seulement une présentation plus détaillée, en particulier dans l'étude d'impact de la ZAC (qui date de juin 2006), et en traduit les implications réglementaires en présentant les modifications qui seront faites dans le POS, tant dans sa partie réglementaire que dans les plans. Il permet aussi de prendre connaissance des avis et remarques des personnes publiques (agglo, conseil général, DDE, DDASS, etc.) qui ont été consultées sur ce dossier.
Les commentaires faits ci-dessus sur le document du 14 juin 2006 restent donc toujours d'actualité.
On notera simplement que la palme de la mauvaise foi revient à l'auteur des lignes qui, dans le rapport de présentation en pages 31-32, dans la section intitulée « Justification de la procédure et conséquences sur le document d'urbanisme », tentent de justifier l'utilisation de l'amendement Dupont pour lever la contrainte d'inconstructibilité dans la bande de 75 mètres de part et d'autre de la RN 113 et de la RD 65. On y lit en effet :
« Une étude d'entrée de ville a été réalisée
conformément à l'article L 111-1-4 du Code de l'Urbanisme
issu de l'Amendement Dupont.
Les dispositions de l'Amendement Dupont découlent de l'article 52 de la
loi n° 95-101, dite loi Barnier, du 2 février 1995 relative au
renforcement de la protection de l'environnement.
Partant du constat d'une urbanisation anarchique en périphérie
des agglomérations, d'une banalisation et d'une uniformisation des entrées
de villes, le législateur a souhaité que les collectivités
locales mènent une réflexion d'ensemble avant tout aménagement
aux abords des principaux axes routiers.
À défaut de cette analyse, indispensable pour élaborer un
projet urbain de qualité, le texte impose une marge de recul de 75 (voies à grande
circulation) ou de 100 mètres (autoroutes et déviations d'agglomération)
en bordure des infrastructures concernées pour les espaces non urbanisés.
La Nationale 113, qui borde la future zone d'aménagement, est classée « voie à grande
circulation ». Sans réflexion préalable de la part
de la municipalité, une marge de recul de 75 mètres serait
imposée.
L'option de maintenir l'inconstructibilité de cette bande de terrain
aurait plusieurs conséquences :
- une perte de foncier importante pour l'aménagement de cette zone ;
- aucune garantie d'un développement
harmonieux des nouveaux quartiers.
Ce serait un effet pervers de la loi et contraire à la volonté du législateur qui a souhaité, à travers cette mesure, inciter les communes à engager une réflexion préalable et globale sur l'urbanisation éventuelle des abords des grandes voies de circulation. »
En d'autres termes, si l'on en croit l'auteur de ces lignes, il serait impossible de développer « harmonieusement » les abords de la RN 113 autrement qu'en laissant construire des logements jusqu'à 35 mètres de la route et en la bordant par un talus de 3 mètres de haut sur 11 mètres de large, parfois remplacé par un mur de même hauteur (voir, dans l'étude d'impact, la section intitulée « Les mesures de lutte contre le bruit ») pour protéger ces logements du bruit induit par la route ! Ceux qui ne se rendent pas compte à quel point une telle approche est « harmonieuse » n'ont qu'à aller faire un tour sur la route de Jacou (RD 65) à l'approche du rond-point du Crès et à regarder ce qui est en train de se faire sur la droite de la route, avant le rond-point du Crès en venant de Vendargues. Il s'agit de la ZAC Maumarin, sur la commune du Crès, développée par le promoteur Guiraudon-Guipponi (associé maintenant à un troisième nom), qui risque fort d'être celui qui aura en charge la ZAC Pompidou ! Il est certain que, par exemple, une halle des sports entourée d'équipements sportifs de plein air et d'un parc public occupant la partie du secteur la plus proche de la nationale et masquant des lotissements ou des logements sociaux construits plus loin derrière ces espaces verts plats seraient infiniment plus hideux et disharmonieux que les magnifiques talus qu'on nous propose, qui boucheront tout simplement la vue, masqueront l'« espace public fort de type mail » jusqu'au dernier moment et auront pour seul mérite de cacher les bassins de rétention (à Maumarin, le bassin de rétention reste bien visible, sur le côté gauche de la route, au niveau du rond-point du Crès) !
Et même si l'on se place, non plus sur le plan esthétique, mais du strict point de vue d'un urbanisme d'ensemble, reste à montrer en quoi il est « harmonieux » d'avoir à entourer des zones pavillonaires par des talus et des murs de plusieurs mètres de haut et par des bassins de rétention (pas même pleins d'eau comme les douves des anciens châteaux-forts), désignés dans les documents par des termes techniques, merlons pour les uns, ouvrages hydrauliques pour les autres, de manière à en masquer la triviale réalité aux profanes, ou encore pompeusement baptisés en d'autres endroits « coulées vertes » pour laisser croire qu'ils agrémenteront le paysage et répondent à des soucis écologiques ! Qu'y a-t-il de disharmonieux à prévoir au pourtour d'une agglomération, le long des routes bruyantes, de vrais espaces verts conçus pour l'agrément des résidents voisins ? Car qui en effet, sinon des enfants désobéissant en cela à leurs parents, voudrait franchir un bassin de rétention vide pour aller escalader un talus et se promener dans la soi-disant « coulée verts » ?!
Et de plus, le maire et les urbanistes qui ont travaillé pour lui ne nous ont toujours pas démontré en quoi conserver à ce secteur sa vocation initiale de zone d'activités aurait été disharmonieux en termes d'aménagement d'ensemble, alors qu'une première étude d'entrée de ville au titre de l'amendement Dupont menée en 1996 pour la zone d'activité alors prévue dans ce secteur avait justifié ce premier parti d'aménagement avec d'autres choix urbanistiques pour déjà lever la contrainte d'inconstructibilité sur 75 mètres (voir cette étude, qui est jointe au POS actuel, sur une autre page de ce site) !
En fait, le maire nous montre par ces revirements qu'on peut justifier n'importe quoi au titre de l'amendement Dupont puisque, si l'on s'en tient à la lettre du texte, il suffit, pour lever la contrainte d'inconstructibilité, de faire rédiger par des urbanistes une « étude » de quelques pages qui montre que le projet envisagé est pensé avec une vision d'ensemble (ce qui est toujours le cas lorsqu'il s'agit d'un unique projet localisé, comme c'est le cas ici, et non d'une étude a priori sur un large secteur de la commune susceptible d'héberger au fil des ans plusieurs projets successifs et distincts), et que rien ne permet de contester le parti initial retenu pour le projet (logements ou zone d'activités, par exemple).
Dans ces conditions, il est vrai que, dès lors qu'on est parti sur l'idée de faire des logements dans tout le secteur, « une perte de foncier importante » compromet l'« harmonie » du programme, et constitue surtout pour le promoteur qui aménagera la zone un manque à gagner certain ! Car c'est bien le premier argument listé par l'auteur des lignes citées plus haut et lui seul qui justifie l'usage de l'amendement Dupont dans le cas qui nous occupe !
Mais la pression foncière certaine sur l'agglomération de Montpellier et le souci d'accroître le parc de logements sociaux de la commune, objectif certes louable mais qu'on aimerait plus permanent et moins lié au calendrier électoral, ne justifient pas qu'on ouvre à l'habitat n'importe quel secteur de la commune, et surtout pas celui entre tous que le maire lui-même qualifiait quelques années avant d'« inapte à l'habitat » ! Et qu'il ne vienne pas nous dire que c'est le SCOT qui le lui impose, car si c'est ce secteur (avec celui de Meyrargues) qui a été classé zone d'habitation future dans le SCOT sur la commune de VENDARGUES, c'est à son initiative et parce qu'il avait déjà le projet de ZAC Pompidou dans ses cartons depuis 1999, voire avant.
Redisons encore une fois pour conclure sur cette problématique de l'amendement Dupont que, comme nous l'avons déjà montré dans nos commentaires sur le document du 14 juin (voir ci-dessus la section sur l'amendement Dupont), l'intention du législateur avec cet amendement n'a jamais été de permettre la construction d'habitations, aussi « harmonieuses » soient-elles, à quelques mètres de routes à grande circulation là où il n'y en avait pas déjà, mais de réguler le développement anarchique d'équipements principalement commerciaux le long des pénétrantes dans les grandes villes ! L'« effet pervers », si effet pervers il y a, est donc du côté de ceux qui en restent à la lettre des textes, sans en voir l'esprit, et utilisent cet amendement pour le contraire de ce pourquoi il avait été pensé, sinon rédigé.
Suite aux remarques issues de l'enquête publique de septembre-octobre 2006, et tout particulièrement de celles de riverains de la future ZAC habitant le long du chemin de saint Antoine, et malgré un avis favorable du commissaire-enquêteur, assorti de plusieurs suggestions et d'une réserve (voir son rapport sur ce site), le maire a quelque peu modifié le projet, ce qui a conduit entre autres à des modifications de zonage et a donc nécessité une nouvelle enquête publique, qui a eu lieu du 22 février au 27 mars 2007, avec le même commissaire-enquêteur que la première, M. Jean-Paul de ROFFIGNAC. Le dossier d'enquête de cette seconde enquête publique est consultable sur ce site en cliquant ici.
Les modifications introduite dans la seconde version du projet, illustrées par le nouveau schéma d'organisation accessible en cliquant ici (dans une version modifiée par nous pour y faire apparaître les bassins de rétention qui ne figurent pas dans le schéma figurant dans le rapport de présentation du nouveau projet, mais seulement dans un schéma distinct de l'étude d'entrée de ville), sont les suivantes (par rapport au dossier de la première enquête, celle de septembre/octobre 2006) :
Il convient toutefois de relativiser les modifications de zonage entre zones NA4 et zones NA5, car une lecture attentive du règlement montre que, dans une ZAC, la seule différence entre ces deux zones est le COS (0,40 en zone NA4, 0,60 en zone NA5), toutes les autres différences apparentes (surface minimale des parcelles, alignement des constructions par rapport aux voies et aux parcelles limitrophes) étant susceptibles de dérogations sans limite au bon vouloir du maire dans une ZAC, comme on pourra le voir sur le tableau comparatif ci-dessous.
| NA4 | NA5 | NA6 | |
| Surface minimale (art. NA5) |
pas de minimum en pratique dans une ZAC |
pas de minimum |
pas de minimum |
| Recul par rapport aux voies (art. NA6) |
pas de recul minimum en pratique dans une
ZAC 5 mètres en théorie mais dérogation possible dans une ZAC au bon vouloir du maire (art. NA6, cas particuliers) |
pas de recul minimum |
pas de recul minimum |
| Implantation des bâtiments par rapport aux
parcelles voisines (art. NA7) |
construction possible jusqu'à la
limite dans une ZAC |
construction possible jusqu'à la
limite dans une ZAC |
construction possible jusqu'à la
limite dans une ZAC |
| Hauteur des bâtiments (art. NA10) |
2 niveaux |
2 niveaux |
rapport de présentation : 4
niveaux |
| COS (art. NA14) | 0,40 |
0,60 |
2 |
Il est donc tout à fait possible de faire de l'habitat groupé en zone NA4, la seule différence étant que, pour des parcelles de 200 m2 par exemple, la surface construite maximale (sur un ou deux niveaux) sera de 80 m2 en zone NA4 et de 120 m2 en zone NA5.
Le commissaire enquêteur a remis son rapport sur cette seconde enquête, signé du 12 avril 2007 et consultable sur ce site en cliquant ici. Il donne une nouvelle fois un avis favorable au projet, assorti de la même réserve que la première fois : prévoir un cheminement piétonnier protégé pour traverser la RN 113 et aller de la ZAC au centre commercial de Saint-Aunès situé en face.
Après l'avis favorable du commissaire-enquêteur rendu vers la mi-avril, le conseil municipal a attendu la mi-juillet (voir procès-verbal du conseil municipal du 19 juillet 2007, question n° 4) pour approuver la modification du POS nécessaire pour rendre possible la ZAC telle que projetée (la ZAC Pompidou elle-même a été créée par délibération du conseil municipal du 11 juillet 2006, question n° 5). Tous les préalables juridiques à la réalisation de la ZAC sont donc maintenant achevés.
Parallèlement, la commune avait lancé la procédure permettant de choisir l'aménageur auquel confier l'aménagement de la ZAC : une procédure d'appel à candidature avait eu lieu conformément aux dispositions légales et le dossier de création avait été transmis aux candidats qui avaient fait connaître leur intérêt pour ce projet, ce qui a permis au maire, après réception de leurs réponses et avis de la commission ad hoc créée pour l'occasion (donné début avril 2007), d'engager des négociations avec les candidats et de soumettre son choix au conseil municipal lors de cette même séance du 19 juillet 2007 (voir question n° 5).
C'est, sans surprise, le groupe Guiraudon-Guipponi-Leygue (GGL) qui a été retenu. On notera avec intérêt qu'un des arguments retenus pour privilégier la candidature du groupe GGL est le fait qu'il annonçait avoir déjà la maîtrise de 80 % des terrains de la ZAC (c'est-à-dire en être soit déjà propriétaire, soit possesseur d'une promesse de vente valide signée par les propriétaires), ce qui suggère qu'il y a déjà longtemps qu'il pensait être chargé de cet aménagement et qu'il a largement anticipé sur une décision à venir.
Lors de sa séance du 22 novembre 2007, le conseil municipal a :
Le dossier de réalisation soumis au conseil municipal est disponible dans la page rendant compte de ce conseil et, pour certaines parties (étude acoustique, projet de protections acoustiques, dossier « loi sur l'eau »), dans des pages spécifiques référencées à partir de la page précitée.
On trouvera en particulier dans le dossier « loi sur l'eau » annexé au dossier de réalisation un plan intitulé « Présentation du projet et fonctionnement hydraulique en situation projet » qui montre le détail du découpage en lots de l'ensemble de la ZAC tel qu'actuellement prévu, et indique la superficie exacte de chaque lot.
Le dossier de réalisation inclut un calendrier de financement des équipements publics (le mail d'entrée, une partie de la voirie secondaire, le cheminement piétonnier au nord de la ZAC, les bassins de rétention et les ouvrages anti-bruit) dont on peut déduire un planning de réalisation de ces équipements (en supposant qu'on ne paye pas avant d'avoir réalisé), mais aucun planning relatif aux constructions des logements collectifs et au lotissement et à la commercialisation des parties à lotir.
Ce dossier fait apparaître diverses évolutions par rapport aux documents précédemment publiés, en particulier ceux ayant servi à l'enquête publique.
La première concerne le mail, qui était au départ présenté comme une route à deux fois deux voies séparées par un terre-plein central arboré, et qui ne présente plus désormais cette configuration que dans le premier tiers de son tracé (voir plan), entre le rond-point de la RN 113 et le rond-point interne à la ZAC où se croiseront le mail et la voie transversale est-ouest.
Une autre modification concerne les ouvrages de protection contre le bruit : là où le dossier initial parlait de merlons (talus de terre) paysagers alternant avec des portions de murs pour laisser par endroits l'accès libre à une importante canalisation souterraine suivant le même trajet, le dossier de réalisation ne parle plus de merlon que le long de la RD 65 et propose le long de la RN 113 un unique mur en béton de 3 mètres de haut et de 420 mètre de long, découpé en trois section se chevauchant aux ouvertures, pour permettre l'écoulement des eaux vers l'aval en cas d'incidents avec les bassins de rétention.
On constate aussi dans ce dossier que, si les bassins de rétention sont dimensionnés en fonction d'une pluie d'occurrence centennale, les canalisations enterrées sous les voies pour le pluvial sont, elles, dimensionnées pour une pluie d'occurrence décennale, ce qui implique que, dans des cas de pluies plus fortes, l'excès d'eau ruissellera sur les rues de la ZAC.
La déclaration d'utilité publique prévue par la code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, sollicitée par la commune suite à la délibération n° 6 du conseil municipal du 22 novembre 2007, a été prononcée par le préfet de l'Hérault par l’arrêté préfectoral N° 2008-I-1023 du 14 avril 2008 du préfet de l'Hérault, reproduit en p. 173 du recueil des actes administratifs de la préfecture de l'Hérault pour le mois d'avril 2008, consultable sur le site de la préfecture, section « Actualités », dont le texte est le suivant :
« ARTICLE 1er - Les travaux d’Aménagement de
la Zone d’Aménagement
Concertée Georges POMPIDOU sur la
commune de Vendargues, sont déclarés d’utilité publique.
ARTICLE 2 -
La commune de Vendargues, maître d’ouvrage, représentée
par son concessionnaire, le groupe
Guiraudon-Guipponi-Leygue, est autorisée à poursuivre la procédure
dans les conditions fixées
par le code de l’expropriation.
ARTICLE 3 – Si l’expropriation des immeubles est nécessaire,
elle devra intervenir dans un délai de cinq ans,à compter de la
date du présent arrêté.
ARTICLE 4 -
Le secrétaire général de la préfecture de l’Hérault,
le maire de la commune de Vendargues,
maître d’ouvrage, représentée par son concessionnaire,
le groupe Guiraudon-Guipponi-Leygue
sont chargés chacun en ce qui le concerne, de l’exécution
du présent arrêté, qui sera publié au
recueil des actes administratifs de la préfecture de l’Hérault. »
Il est donc désormais possible pour le groupe Guiraudon-Guipponi-Leygue de mettre en œuvre, au nom de la commune, la procédure d'expropriation à l'encontre de propriétaires qui refuseraient de vendre leur parcelle.
La phase suivante de la procédure d'expropriation consiste à demander au préfet de lancer une enquête parcellaire destinée à identifier les propriétaires des parcelles non encore acquises par l'aménageur, s'ils ne sont pas déjà connus, et à établir la délimitation précise de ces parcelles.
Pour permettre à GGL de solliciter du préfet cette enquête parcellaire, qui implique une enquête publique avec désignation d'un commissaire enquêteur et consultation du public, le conseil municipal a voté une délibération en ce sens lors du conseil municipal du 25 septembre 2008, affaire n° 13.
On pourra consulter sur ce site le dossier qui sera soumis à l’enquête publique lorsque le préfet aura fait désigner le commissaire enquêteur en charge de cette enquête et qui comporte :
On constatera que, sur la liste des propriétaires en cause, on trouve la commune de Vendargues et des sociétés du groupe GGL (SCI Le Languedoc, SNC Laguedoc Terrains). C'est que l'aménageur, le groupe GGL, a fait figuer sur le plan toutes les parcelles dont il n'est pas directement le propriétaire actuel. Mais ces terrains appartenant à une autre société du groupe ou à la commune ne nécessiteront bien évidemment pas une procédure d'expropriation. Il s'agit en fait, pour les terrains appartenant à d'autres sociétés du groupe GGL, des terrains sur lesquels est réalisée la halle des sports, qui sont destinés, à la fin des travaux, à être cédés à la commune, et pour ceux appartenant à la commune de délaissés le long du chemin de Saint-Antoine ou du mail à construire, qui sont, eux, destinés à rester à terme la propriété de la commune, lorsque l'aménageur, à l'achèvement de la ZAC, lui rétrocédera les parties communes (voirie, bassins de rétention, espaces verts, etc.) C'est donc pour éviter deux passages successifs chez le notaire que l'aménageur n'a pas acquis ces terrains lui-même, puisque leurs propriétaires actuels respectifs l'ont autorisé à effectuer dessus les travaux qui sont nécessaires.
On notera par ailleurs que, comme l'a fait remarquer le maire lors du conseil municipal du 25 septembre 2008, la mise en route de la procédure d'expropriation (dont il a habilement délégué la charge à l'aménageur pour ne pas en assumer l'impopularité) n'interdit pas à l'aménageur de continuer en parallèle les démarches amiables pour essayer d'acquérir sans expropriation les terrains dont il n'est pas encore propriétaire.
Lors de ce même conseil municipal du 25 septembre 2008, le maire, par le biais d'un avenant au dossier de réalisation de la ZAC voté dans l'affaire n° 14, a donné pour la première fois au conseil municipal une idée précise du phasage du projet : il se réalisera en 5 phases, une par an, sur 5 ans, entre 2008 et 2012.
On trouvera sur ce site les documents suivants faisant partie du dossier de réalisation, les seuls à être modifiés, adaptés aux tranches techniques de réalisation :
C'est sur ce second document que figure le découpage complet de la ZAC en 5 secteurs correspondant aux 5 phases de développement. On y constatera que, sans surprise, les phases 4 et 5, prévues en 2011 et 2012, correspondent aux secteurs où sont situées les parcelles dont l'aménageur n'est pas encore propriétaire et qui lui posent réellement un problème d'acquisition (parcelles AE49, 51, 56 à l'ouest du mail, AE30, 31, 32, 34, 36, 37, 39 à l'est).
Ceci le conduit à séparer la réalisation des côtés est et ouest du mail principal (avenue du 8 mai 1945), destinés en particulier à recevoir les logements sociaux en R+2, la partie est étant prévue en phase 2, c'est-à-dire en 2009, la partie ouest en phase 5, c'est-à-dire en 2012.
Ce phasage sur 5 ans correspond très précisément à ce qui figurait dans le document remis au public lors de la présentation du projet faite à la réunion de concertation publique sur ce projet tenue le 14 juin 2006 à 18h30 à l'espace Armingué I (voir la fin de la section « Programme prévisionnel »), ce qui montre que les commentaires du maire à cette époque suggérant que le projet se développerait plutôt sur 8 à 10 ans (voir nos commentaires au document précité) n'étaient faits que pour rassurer les Vendarguois potentiellement inquiets d'un trop brusque accroissement de la population de Vendargues, avec toutes les conséquences que cela peut entraîner sur les équipements publics : écoles, crèches, etc., et, par contrecoup, sur les finances communales. Mais la réalité est bien que la population de Vendargues risque d'augmenter de près de 1.000 personnes en 5 ans. Espérons que l'équipe en place saura faire face à cet afflux de population...
Les architectes du groupe GGL en charge de la ZAC ont produit durant l'été 2008 un « cahier des prescriptions architecturales et paysagères » qui constitue le cahier des charges à respecter pour les acheteurs qui construiront dans la ZAC, aussi bien particuliers que professionnels (les constructeurs des immeubles sociaux, par exemple). Ce document est disponible sur le site en cliquant ici.
La majeure partie de ce document reprend l'organisation de la partie réglementaire du POS pour les secteurs NA, secteurs dont fait partie la ZAC (classée en zones NA4, NA5, NA6 et NAf3 selon les emplacements), en résume les prescriptions et les complète. On aurait pu penser que ces prescriptions complémentaires seraient incluses en totalité dans le POS de Vendargues, qui n'a pas encore été révisé pour prendre la forme d'un PLU (plan local d'urbanisme, que la loi SRU a substitué aux POS), puisqu'aussi bien les anciens POS (voir l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi SRU au 01/04/2001) que les nouveaux PLU (voir l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme dans sa version actuelle) pouvaient « déterminer des règles concernant l'aspect extérieur des constructions, leurs dimensions et l'aménagement de leurs abords », et que le maire a décidé de mettre en chantier une nouvelle modification du POS pour l'adapter à ce cahier des charges, mais il n'en est rien. La modification envisagée, dont on trouvera le projet dans une autre page de ce site, et qui est soumise à enquête publique du 21 octobre au 24 novembre 2008, se contentera de lever quelques restrictions de l'ancien POS incompatible avec le projet de GGL (réduction de la taille de la zone non aedificandi à l'intersection de deux voies de circulation, possibilité de débord de terasses, balcons, etc., par rapport à l'alignement des constructions, réduction de contraintes sur la construction de piscines, etc.), mais se gardera bien d'y inclure les nouvelles contraintes imposées par le document de GGL.
On peut penser qu'une des raisons de ce choix est que le maire ne veut pas endosser la responsabilité d'avoir à faire respecter ces prescriptions et préfère, là encore, laisser cette responsabilité à GGL. Mais GGL n'a pas vocation à s'occuper de la ZAC après son achèvement et, tant qu'il s'en occupera, sera plus soucieux de vendre les parcelles que de casser des ventes pour non respect des prescriptions architecturales et paysagères qu'il joindra aux contrats de vente. Et si ce sont à terme les propriétaires eux-mêmes qui sont responsables de vérifier le respect de ces prescriptions en se traînant les uns les autres devant les tribunaux, bonjour l'ambiance dans le quartier !
Bref, on ne voit pas trop qui pourra par quel moyen faire en sorte que ce document ne reste pas un vœu pieux...
| à suivre... |
Dans une interview du maire publiée en page 5 du n° 40 de mai 2005 de « Au fil des pages », Pierre DUDIEUZÈRE déclarait, à propos de la ZAC Pompidou, « ce projet est en cours et va avancer assez vite maintenant. Vous savez que l'aménagement de cette zone a été retardée par des actions à répétitions devant les tribunaux administratifs par les élus d'opposition. C'est vrai que nous avons perdu plus de deux ans... mais... bon ! » Le maire parle ici d'« actions à répétition devant les tribunaux administratifs par les élus d'opposition » alors qu'en fait une seule action devant les tribunaux administratifs a concerné la ZAC Pompidou, une seule en tout cas qui ait eu un impact sur le calendrier du projet, celle engagée le 20 novembre 2000, donc durant la précédente mandature, par Bernard SUZANNE, alors chef de file du groupe minoritaire, qui a abouti le 8 février 2002, soit 14 mois plus tard, à l'annulation de la modification de POS nécessaire à la création de la ZAC dans sa première version (sur cette affaire et nos motivations dans cette action, voir notre page la concernant). Durant cette période, comme le recours n'était pas suspensif, le maire a continué à faire avancer le dossier et la création de la ZAC, première version, a été votée par le conseil municipal le 13 décembre 2001 (il est vrai que, comme le tribunal administratif n'avait pas encore, à cette date, rendu son jugement sur la requête contre la modification du POS, Bernard SUZANNE a déposé une requête contre la délibération de création de la ZAC pour le cas où celle visant la modification du POS aurait échoué ; mais comme, moins de deux mois plus tard, le tribunal administratif annulait la modification de POS, la création de la ZAC, qui en était tributaire, devenait caduque et Bernard SUZANNE s'est donc finalement désisté de cette requête, qui n'a eu aucun effet sur le déroulement du projet de ZAC). Dès le 27 juin 2002, soit 4 mois et demi après la décision d'annulation du tribunal, du fait d'évolutions législatives intervenues entre temps, le maire était en mesure de lancer, en vue de l'extension de Système U, une procédure de révision simplifiée du POS similaire à celle qu'il a utilisée par la suite pour la ZAC Pompidou et qu'il n'a initiée que lors du conseil municipal du 7 octobre 2003. La révision simplifiée du POS pour Système U a été adoptée par le conseil municipal lors de sa séance du 29 janvier 2004, soit un peu moins de deux ans après l'annulation de la modification de POS du 8 février 2002 et à peine plus de deux ans après la première création de la ZAC le 13 décembre 2001. Si le maire avait initié la révision de POS pour la ZAC (pour laquelle le dossier était prêt depuis 2000) en même temps que celle pour Système U, et dans la mesure où la nouvelle procédure permettait de lier modification du POS et création de la ZAC, il était donc en mesure de se retrouver le 29 janvier 2004 sur ce dossier dans l'état où il était sans l'action de l'opposition le 13 décembre 2001 : POS modifié et ZAC créée. En d'autres termes, l'unique action de l'opposition devant les tribunaux ayant impacté le projet ne lui a fait perdre que 2 ans.
Mais, comme nous l'avons déjà expliqué dans les commentaires intercalaires à la présentation du nouveau projet ci-dessus, non seulement le maire a tardé à mettre en route la nouvelle procédure de révision du POS et de création de la ZAC qui n'a été achevée que le 19 juillet 2007, puisqu'il ne l'a lancée que le 7 octobre 2003, mais en plus il l'a menée sans grand zèle et de manière pour le moins maladroite, puisque la phase de concertation préalable a duré jusqu'au 11 juillet 2006, soit près de trois ans, et que, malgré cela, il s'est vu contraint de reprendre son projet après une première enquête publique en septembre-octobre 2006, suite à des critiques de vendarguois qui n'avaient manifestement pas été préalablement impliqués dans cette longue concertation ! Ainsi donc, il aura fallu 5 ans au maire pour mener à bien une procédure qu'il pouvait initier dès juin 2002 avec un dossier déjà bouclé et qu'il a su mener en 18 mois pour l'extension de Système U !
Si donc l'opposition a fait perdre deux ans au projet dans son unique action fructueuse devant le tribunal administratif, le maire, pour sa part, lui a fait perdre trois ans et demi !
Et d'ailleurs, si, dans les propos cités plus haut du maire, c'est de manière quelque peu abusive qu'il parle d'« actions à répétition devant les tribunaux administratifs par les élus d'opposition », il est presque dans le vrai, à un « plus » près, quand il avoue que « nous avons perdu plus de deux ans » !
De ce point de vue, l'article sur la ZAC Pompidou paru dans le n° 44 de juillet 2006 de « Au fil des pages », p. 13, était plus honnête, puisqu'il ne mentionnait qu'un unique recours de l'opposition, tout comme Gérard Aveline dans une interview parue dans le n° 42 de novembre 2005, p. 9, ou il est seulement question d'« un recours malheureux de l'opposition » qui « nous a fait perdre des années ». Et même dans le n° 40 où figurent les propos du maire rapportés plus haut, on trouve en page 18 un article sur la ZAC Pompidou intitulé « ZAC Pompidou : bientôt le dénouement ! », où il n'est question que de « la modification partielle du POS de 2001 [qui] a été attaquée par la minorité municipale, ce qui a retardé le projet de trois ans ». Si « trois ans » est une exagération qu'on peut comprendre de la part d'une majorité gênée par un tel retard du projet, il n'en reste pas moins que l'article ne fait référence à aucune autre action du groupe minoritaire, ce qu'il n'aurait pas manqué de faire s'il l'avait pu ! Mais on était là dans un article factuel, pas dans des propos politiciens du maire dans un éditorial…
Et finalement, le fait que le maire se sente obligé de « travestir » la vérité en faisant référence à de multiples recours de l'opposition est l'aveu implicite qu'il n'a pas d'autre moyen de justifier l'ampleur du retard qu'a pris ce projet, dont la plus grosse part lui incombe en fait !
| Le site de Bernard SUZANNE, ancien conseiller municipal
de VENDARGUES (Hérault) Accueil - Actualité - Dossiers - Documents - PV des CM - Aide Liens utiles - Qui suis-je - Me contacter Dernière mise à jour le 9 octobre 2008 |
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