(document faisant partie du dossier de la 2ème version de la 2ème révision simplifiée du POS soumise à enquête publique du 22 février au 27 mars 2007, et intégré au POS après approbation par le conseil municipal du 19 juillet 2007)
Les modifications par rapport à la première
versions de ce document figurant dans le dossier d'enquête de l'enquête
publique de septembre-octobre 2006 sont identifiées dans cette nouvelle
version par du texte barrè pour les mots ou groupes de mots supprimés
ou modifiés et par du texte en rouge pour
les mots ou groupes de mots ajoutés ou remplaçant des parties
modifiées. À côté du
titre des schémas modifiés, on a ajouté la mention (schéma
modifié).
Les modifications concernent principalement la section « le
parti d'aménagement » et
le schéma qui y est associé (« Les
principes d'aménagement
retenus »), ainsi que le schéma de
zonage du POS. Par contre,
aucune modification n'a été apportée au règlement
du POS (selon le rapport de présentation, qui liste en section « les
conséquences sur les pièces du dossier de POS » toutes
les modifications apportées aux différents composants du POS,
car dans la version du règlement de POS jointe au dossier d'enquête,
l'article NA10, « hauteur des bâtiments », a été modifié en
ce qui concerne le secteur NA6 : le texte antérieur qui disait « le
secteur NA6 : quatre niveaux avec un quatrième niveau partiel occupant
au maximum 70 % de l'emprise au sol du 3ème niveau » a été remplacé par « le
secteur NA6 : trois niveaux »). Les autres modifications du
texte, mineures, se contentent de refléter ce qui a été modifié dans
la section « le parti d'aménagement » là où c'est
pertinent. Ces modifications sont les suivantes :
- on ne parle plus de « 320 à 340 logements »,
mais seulement de « 320 logements » (alors que les exigences
du SCOT d'une densité minimale
de 20 logements à l'hectare font de 340 logements le minimum acceptable
pour une superficie de 17,1 ha) ;
- la proportion des logements sociaux n'est plus de « environ
30 % »,
mais de « plus de 25 % », et le nombre de logements
collectifs passe de « environ 150 à 170 » à « environ
138 » (sic !), cependant que le nombre de logements individuels
passe de « environ 170 » à « environ
182 » (re
sic!) avec un nombre de logements en habitat groupé passant de 40 à 50 ;
- le secteur NA6 de part et d'autre du mail a été réduit
au profit de zones NA4 pour observer un recul de 25 mètres par rapport
au chemin de Saint-Antoine et aux lotissements existants qui le bordent ;
- le secteur NA6 à l'ouest de la zone a aussi été réduit
au profit de la zone NA4 limitrophe et ne couvre plus que la superficie nécessaire
pour recevoir la halle des sports, ce qui fait disparaître les immeubles
prévus à cet emplacement entre la halle des sports et les zones
pavillonnaires ;
- par contre le secteur NA6 qui borde la zone d'activité (NAf3)
a été étendu
pour accomoder une partie des immeubles supprimés ou réduits
ailleurs ;
- le secteur NA5 à l'ouest du mail a été supprimé et
celui qui est à l'est du mail, ainsi que celui qui borde la RN 113 à l'est
de la ZAC, ont été étendus en contrepartie ;
- enfin, une modification qui semble n'avoir pas été reflétée
dans le texte du rapport de présentation (ni dans la liste
des emplacements réservés, inchangée depuis la première
enquête
publique sur cette 2ème révision simplifiée), mais qui
apparaît dans l'étude d'entrée de ville, section « les
espaces publics essentiels »,
dans le schéma figurant en page 22 du rapport sous le titre « Les
principes d'aménagement retenus » et dans le plan
de zonage au 1/2.500 ème,
est que la largeur du mail a été ramenée de 30 à 25 mètres
(sans doute en vue d'accroître l'espace constructible dans
la zone NA6 de part et d'autre de ce mail).
Il convient toutefois de relativiser les modifications de zonage entre zones NA4 et zones NA5, car une lecture attentive du règlement montre que, dans une ZAC, la seule différence entre ces deux zones est le COS (0,40 en zone NA4, 0,60 en zone NA5), toutes les autres différences apparentes (surface minimale des parcelles, alignement des constructions par rapport aux voies et aux parcelles limitrophes) étant susceptibles de dérogations sans limite au bon vouloir du maire dans une ZAC, comme on pourra le voir sur le tableau comparatif ci-dessous.
| NA4 | NA5 | NA6 | |
| Surface minimale (art. NA5) |
pas de minimum en pratique dans une ZAC |
pas de minimum |
pas de minimum |
| Recul par rapport aux voies (art. NA6) |
pas de recul minimum en pratique dans une
ZAC 5 mètres en théorie mais dérogation possible dans une ZAC au bon vouloir du maire (art. NA6, cas particuliers) |
pas de recul minimum |
pas de recul minimum |
| Implantation des bâtiments par rapport aux
parcelles voisines (art. NA7) |
construction possible jusqu'à la
limite dans une ZAC |
construction possible jusqu'à la
limite dans une ZAC |
construction possible jusqu'à la
limite dans une ZAC |
| Hauteur des bâtiments (art. NA10) |
2 niveaux |
2 niveaux |
rapport de présentation : 4
niveaux |
| COS (art. NA14) | 0,40 |
0,60 |
2 |
Il est donc tout à fait possible de faire de l'habitat
groupé en
zone NA4, la seule différence étant que, pour des parcelles de
200 m2 par exemple, la surface construite maximale (sur un ou deux niveaux)
sera de 80 m2 en zone NA4 et de 120 m2 en zone NA5.
Le document d'urbanisme communal en France était jusqu'au 31 mars 2001,
le Plan d'Occupation des Sols (P.O.S.) mis en place dans le cadre de la loi
d'orientation foncière de 1967.
La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et
au Renouvellement Urbains (loi S.R.U.) a réformé les documents
d'urbanisme et de planification y compris les P.O.S. qui conformément
au décret d'application n° 2001-260 du 27 mars 2001, ont été remplacés
depuis le 1er avril 2001 par les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU.).
Seule la révision générale en cours du P.O.S. soumise
aux nouvelles règles de procédure permet d'être en conformité avec
le nouvel article L. 123-1 (modifié par la loi n° 2003-590 du 2 juillet
2003 Urbanisme et Habitat) du Code de l'urbanisme et d'avoir, dans le contenu,
un véritable Plan Local d'Urbanisme. Cette procédure a été prescrite
par Délibération du Conseil Municipale (D.C.M) le 14 janvier
2002.
Conformément à l'article L. 123-19 nouveau du Code de l'Urbanisme,
les Plan d'Occupation des Sois approuvés avant l'entrée en vigueur
de la loi S.R.U. ont les mêmes effets que les Plans Locaux d'Urbanisme
et sont soumis au même régime juridique. Ils peuvent donc faire
l'objet d'une modification ou d'une révision simplifiée sous
condition.
La commune de Vendargues, d'une superficie de 898 ha pour environ 6000 habitants
actuellement, appartient à la Communauté d'Agglomération
de Montpellier. Elle est localisée dans la première couronne
péri-urbaine de la capitale régionale.
Le Plan d'Occupation des Sols (P.O.S.) actuellement en vigueur a été approuvé le
23 mai 1980. Ce document d'urbanisme a été modifié à cinq
reprises entre 1988 et 1998 et a subi une révision simplifiée
approuvée le 29 janvier 2004 pour permettre l'extension de la plate-forme
logistique Système U.
Ces trente dernières années, la commune de Vendargues, comme
la plupart des communes de la première couronne de l'agglomération
montpelliéraine, a connu une forte dynamique démographique et
urbaine. Cette dynamique d'accroissement à l'échelle de l'agglomération
est l'une des plus importante de France.
En terme de programmation du développement urbain sur la commune, on
peut observer que le P.O.S. actuel permet de répondre de manière
mesurée aux nombreuses demandes de logements.
La municipalité a donc jugé opportun d'entreprendre la création
d'une nouvelle Zone d'Aménagement Concertée : La Z.A.C. Pompidou
Cette opération doit permettre de répondre à trois objectifs :
L'opération envisagée par la commune nécessite d'adapter
le Plan d'Occupation des Sols approuvé le 23 mai 1980 dans le nouveau
cadre réglementaire fixé par les lois SRU et Urbanisme et Habitat,
afin de permettre la réalisation de ce nouveau quartier résidentiel.
Il convient dans le cadre de ce rapport de faire, dans un premier temps, un
historique du P.O.S. et un bilan du développement communal. Puis dans
un second temps, on s'attachera à définir précisément
l'objet de la révision simplifiée, ses conséquences sur
l'environnement et sur le document d'urbanisme.
II - SITUATION GÉOGRAPHIQUE - CONTEXTE ADMINISTRATIF
La Communauté d'Agglomération de Montpellier au 1er janvier 2005
|
Vendargues appartient à la Communauté d'Agglomération
de Montpellier composée de 31 communes au 1er janvier 2005 regroupant
environ 400 000 habitants.
Elle appartient à l'unité urbaine de Montpellier composé de
11 communes concentrant environ 290 000 habitants en 1999.
Le site de la Z.A.C. Pompidou, d'une superficie d'environ 17,1 hectares, est l'un des derniers secteurs encore disponibles dans le « triangle urbain » vendarguois et s'inscrit donc dans un environnement déjà très construit avec au nord de l'habitat pavillonnaire, à l'ouest la cave coopérative et au sud le centre commercial de Saint-Aunès.
 |
Le site est délimité :
- au nord, par le chemin de Saint-Antoine,
- à l'est, par la RD65,
- au sud, parla RN113,
- et à l'ouest, par la cave coopérative
IV - BILAN DU DÉVELOPPEMENT COMMUNAL
• À l'échelon de la communauté d'agglomération de Montpellier
VARIATION DE LA POPULATION
DE L'AIRE URBAINE (1) DE MONTPELLIER DE 1990 À 1999 |
 |
| (1) Aire urbaine : ensemble de communes d'un
seul tenant et sans enclaves, constitué par un pôle urbain,
et par les communes rurales ou unités urbaines (couronne périurbaine)
dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi
travaille dans le pôle ou dans les communes attirées par
celui-ci. (2) Pôle urbain : Unité urbaine offrant 5000 emplois ou plus. |
À l'échelle de l'agglomération, ce sont surtout les communes
au sud-ouest de Montpellier qui ont connu la plus forte augmentation de population
ces dix dernières années (St-Jean-de-Védas, Villeneuve-les-Maguelone,
Fabrègues, Cournonsec) liée notamment à un net renforcement
des équipements.
Les communes situées à l'est et à l'ouest ont connu une
croissance relativement modérée. Ces communes, qui dans le passé ont
récupéré une bonne part des surplus démographiques
de la zone, ont maîtrisé leur capacité d'accueil ces dernières
années.
Le développement et la qualité des dessertes fait que la croissance,
d'une manière générale, déborde de la ville pôle
sur sa périphérie. Les jeunes ménages n'hésitent
plus à aller loin chercher l'habitat individuel. D'après l'INSEE,
les plus aisés ont tendance à habiter au nord, et le niveau d'équipements,
longtemps plus élevé côté mer semble amorcer un
rééquilibrage vers l'ouest et le nord-ouest.
La commune de Vendargues a donc connu une croissance relativement modérée entre 1990 et 1999 avec un taux de variation annuel moyen de + 2,31 % entre 1990 et 1999.
• À l'échelon communal
Évolution de la population communale
 |
Le nombre d'habitants de Vendargues a augmenté progressivement et lentement de 1954 jusqu'au milieu des années 70. Puis, !a plupart des communes proches de Montpellier ont connu dans les années 70 une expansion démographique plus ou moins affirmée. Vendargues a bénéficié de cette évolution qui s'est confirmée par un fort taux de croissance sur la période 1982/1990.
Ainsi, on constate que : Au recensement de 1999, la commune de Vendargues comptait 5 228
habitants, soit une augmentation de l'ordre de 23 % depuis 1990.
Une croissance moyenne annuelle de 2,31 %, soit environ 110 habitants
par an, à comparer à la période précédente
(82/90) : 6,35 % (environ 210 habitants par an). On peut dire qu'aujourd'hui, la commune de Vendargues, à l'image de la plupart des communes de la première couronne d'agglomération, voit son projet de développement arriver à terme et offre une capacité d'accueil limitée. La création de la ZAC Pompidou à vocation essentiellement d'habitat doit permettre de répondre à la demande à court et moyen terme sur la commune mais aussi à l'échelle du pôle urbain de Montpellier. |
• Caractéristiques démographiques
 |
Vendargues a une population relativement jeune avec près de 60 % de moins de 40 ans contre moins de 50 % à l'échelle de la région, un écart surtout due aux moins de 20 ans qui représentent 28,8 % (contre 22,9 % en Languedoc-Roussillon). Ces taux sont en légère diminution, de l'ordre de 3 %, par rapport à 1990.
Si la taille moyenne des ménages est passée de 3 à 2,8 personnes entre 1990 et 1999, Vendargues accueille d'une manière générale des familles assez nombreuses. Comparés effectivement aux chiffres départementaux et régionaux, les ménages à 4 et 5 personnes sur la commune représentent 28,8 % des familles contre respectivement 16,7 % et 16,9 %.
Au contraire, les personnes vivant seules sont beaucoup moins nombreuses (20,3 % contre 33,5 % et 31,7 %).
Entre 1990 et 1999, l'Hérault est en tête pour la croissance du nombre de logements avec un taux d'évolution annuel de 2 %. Cela se traduit par la création de 7 700 résidences principales et 1 700 résidences secondaires chaque année dans le département. Parallèlement à l'accroissement démographique et à la proximité du pôle d'activité économique montpelliérain, le parc de logements de Vendargues a doublé depuis 1982, avec la réalisation de plus de 1 000 logements, soit une moyenne d'environ 50 logements par an sur les vingt dernières années. |
| Année | 1954 | 1962 | 1968 | 1975 | 1982 | 1990 | 1999 | 2004 (estimation) |
||||||||
| Nbre de logements | 310 |
408 |
482 |
676 |
1004 |
1531 |
1993 |
2200 |
||||||||
| Taux d'évolution | + 31,6 % |
+ 10 % |
+ 40,2 % |
+ 48,5 % |
+ 52,5 % |
+ 30,2 % |
+ 10,4 % |
|||||||||
 |
| Année | 1965 | 1975 | 1982 | 1990 | 1999 | 2004 (estimation) |
| Résidences principales | 435 |
591 |
848 |
1411 |
1876 |
2100 |
| Nbre moyen d'occupants/résid. princ. | 3,2 |
3,1 |
3 |
3 |
2,8 |
2,8 |
| Résidences secondaires | 13 |
13 |
11 |
33 |
18 |
- |
| Logements vacants | 34 |
72 |
145 |
87 |
99 |
- |
On constate néanmoins ces dernières années une baisse du taux d'évolution du nombre de logements sur la commune en raison du peu de disponibilités foncières pour réaliser des programmes de logements.
• Caractéristiques des résidences principales
On constate que : |
Du fait de sa proximité avec Montpellier, les habitants peuvent bénéficier de tous les grands équipements de l'agglomération. La commune bénéficie néanmoins de nombreux équipements et certains sont programmés à plus ou moins long terme.
- Les équipements administratifs :
- La mairie, au centre du vieux village
- Un bureau de poste
- Un poste de police municipal
- Les équipements scolaires :
On recense plusieurs établissements scolaires sur la commune :
- L'école maternelle « La Ribambelle »
- L'école primaire « Les Asphodèles »
- L'école primaire « Les Garrigues »
- L'école Saint-Joseph
Ces établissements avaient une capacité d'accueil insuffisante.
Ainsi, un nouveau groupe scolaire a été réalisé en
2001 : Le groupe scolaire Andrée COSSO comprenant une section maternelle
et une section primaire composée respectivement de 3 classes, soit une
capacité d'accueil totale d'environ 150 enfants.
Ce nouvel établissement, réalisé à l'intersection
entre le chemin de Saint-Antoine et l'avenue du 8 mai 1945, c'est à dire à côté de
la future ZAC Pompidou, doit permettre de « soulager » les établissements
actuels et permettre l'accueil des enfants des futurs habitants de Vendargues.
En ce qui concerne l'enseignement du second degré, les élèves
fréquentent les établissements des communes voisines (C.E.S.
du Crès, Lycées de Castelnau et de Montpellier). Le ramassage
scolaire est assuré régulièrement vers ces divers établissements
scolaires.
- Les équipements sportifs :
Au cœur des lotissements de la moitié est de l'agglomération
se trouve un complexe sportif sur plus de 4 hectares comprenant notamment le
stade G. Dides, des terrains de tennis... et le centre de loisirs « Les
flibustiers ». À l'ouest du site de la future ZAC Pompidou est prévue
la réalisation d'une halle aux sports.
- Les équipements socio-culturels :
- Une bibliothèque et la salle Ravel
- La salle Hubert Armingué
- La salle Teissier
- La maison Serre
- La halte-garderie « Les Petits Lutins »
- Un point Infos Jeunes
- Des arènes...
• Les activités économiques
Compte tenu de la localisation de Vendargues, commune péri-urbaine
très
bien desservie par les moyens de communication, et notamment la proximité de
l'autoroute A9, on recense un grand nombre d'activités. Ainsi, on dénombre
479 établissements sur la commune (source : PDU de l'agglomération
de Montpellier) pour près de 3000 emplois. On peut distinguer :
- les activités artisanales et commerciales de proximité (boulangerie,
boucherie, coiffeur...) situées
essentiellement dans le centre ancien et à quelques minutes du site
de la ZAC.
À signaler la proximité immédiate du centre commercial
de Saint-Aunès situé au sud du site.
- les zones d'activités artisanales et industrielles à l'ouest
(Z.A. de la vallée du Salaison) et au nord-ouest (Z.A. Les Routous,
plate-forme logistique Système U) du village concentrant l'essentiel
des emplois.
- et enfin l'agriculture, principale activité traditionnelle qui
connaît
néanmoins un certain recul.
L'utilisation initiale des sols concernés
par le périmètre de la ZAC est l'agriculture. L'essentiel de
l'emprise est en friche.
 |
• La population active
Sur une population de 5 228 habitants au dernier recensement de 1999, on dénombrait 2 478 actifs (à partir de 15 ans) dont 85,6 % avaient un emploie, soit 2 121 personnes.
Population active totale1999 |
Évolution 1990 - 1999 |
|||||
Ensemble |
Ayant un emploi |
Chômeurs |
Ensemble |
Ayant un emploi |
Chômeurs |
|
Ensemble |
2 478 |
85,6 % |
14,0 % |
30,0 % |
26,9 % |
58,2 % |
Hommes |
1 352 |
86,5 % |
12,7 % |
23,4 % |
18,2 % |
89,0 % |
Femmes |
1 126 |
84,4 % |
15,6 % |
39 % |
39,5 % |
36,4 % |
On constate que les femmes sont plus touchées par le chômage mais d'une manière générale, le nombre de chômeurs a fortement augmenté entre 1990 et 1999.
Population de 15 ans ou plus par sexe et catégorie socioprofessionnelle (CSP1999 |
Évolution 90-99 |
Part des femmes |
||
En 1999 |
En 1990 |
|||
Ensemble |
4 112 |
25,8 % |
51,2 % |
49,4 % |
Agriculteurs exploitants |
12 |
- 25,0 % |
33,3 % |
25 % |
Artisans, commerçants, chefs d'entreprises |
160 |
8,1 % |
20,0 % |
24,3 % |
Cadres et professions intellectuelles sup. |
236 |
34,1 % |
27,1 % |
34,1 % |
Professions intermédiaires |
604 |
62,4 % |
45,7 % |
39,8 % |
Employés |
820 |
38,5 % |
77,6 % |
78,4 % |
Ouvriers |
568 |
2,7 % |
14,1 % |
13,0 % |
Retraités |
676 |
37,4 % |
46,7 % |
35,8 % |
Autres sans activité professionnelle |
1 036 |
12,6 % |
67,2 % |
71,3 % |
Parmi les actifs ayant un emploi, les employés sont les plus représentés à Vendargues
suivi des professions intermédiaires et des ouvriers.
On ne recense plus qu'une douzaine d'agriculteurs exploitants sur la commune,
seule CSP dont la représentativité a chuté entre 1990
et 1999.
Ce sont les professions intermédiaires qui ont le plus progressé entre
1990 et 1999 alors que ce sont les ouvriers qui ont le moins évolué sur
cette même période.
Ce sont chez les employés que les femmes sont le plus représentées
(trois quart des emploies), suivi des professions intermédiaires.
Outre les déplacements de transit sur les grands axes de circulation
qui ceinturent le village de Vendargues, s'ajoutent les déplacements
des vendarguois constitués essentiellement des migrations domicile/travail.
Le recensement de l'INSEE en 1999 met en évidence l'augmentation du
nombre de déplacements « domicile - travail » au niveau
national. Les trajets se font à présent vers des communes situées
en moyenne à 15 kilomètres de la commune de résidence.
L'INSEE précise même que les actifs vivant dans les communes périurbaines
travaillent de plus en plus souvent hors de leur commune.
Ce constat s'applique à Vendargues où l'on constate une baisse
de 6,5 % du nombre d'actifs vendarguois travaillant dans la commune. Il ne représentent
plus qu'un quart des actifs (25,1 %).
Les 2 120 actifs de Vendargues ayant un emploi utilisent pour une large part
(81,5 %) leur voiture pour se rendre sur leur lieu de travail situé essentiellement
dans le bassin d'emploi de Montpellier.
Seul 2,9 % utilisent les transports en commun, 3,6 % utilisent un
deux roues et 5,8 % utilisent plusieurs moyens de transport.
La part du transport collectif est relativement faible malgré le réseau de la TAM (Transport de l'Agglomération de Montpellier) qui irrigue bien le territoire communal. L'arrivée éventuelle du tramway à une échéance plus ou moins longue pourrait bouleverser les modes de déplacement des Vendarguois. La ligne n° 2 du tramway doit desservir dans un premier temps les communes voisines du Grès et de Jacou.
À l'heure actuelle, le site de la ZAC est très bien desservi
par les bus avec :
- la ligne n° 21 qui assure la liaison entre le Corum (Montpellier)
et Vendargues avec le terminus situé à l'arrêt Paul Gauguin
sur l'avenue du 8 mai 1945, face au groupe scolaire Andrée Cosso. Cette
ligne dessert notamment sur la commune : les arènes, la poste,
les écoles,
le complexe sportif...
- la ligne n° 29 qui assure la liaison entre Odysseum (Montpellier)
et Baillargues (le collège et le golf). Cette ligne utilise la RN 113
sur Vendargues avec un arrêt au niveau du centre commercial de Saint-Aunès,
au sud du site de la ZAC.
- enfin, la ligne n° 101 du réseau départemental
(SODETRHE) assure une liaison entre Montpellier, Lunel et Nîmes avec également
un arrêt au niveau du centre commercial de Saint-Aunès, au sud du site
de la ZAC.
L'automobile reste de moyen de transport dominant. Ces migrations alternantes viennent renforcer les flux de circulation, notamment aux heures de pointe, sur les RN 113, RD 65 et RN 110, axes incontournables pour « sortir » du village de Vendargues et se rendre sur son lieu de travail.
Modes de transport| Actifs ayant un emploi | Nombre | Part |  |
| Ensemble | 2 120 |
100 % |
|
| Pas de transport | 66 |
3,1 % |
|
| Marche à pied | 67 |
3,2 % |
|
| Un seul mode de transport : | 1 865 |
88,0 % |
|
| - deux roues | 76 |
3,6 % |
|
| - voiture particulière | 1 728 |
81,5 % |
|
| - transport en commun | 61 |
2,9 % |
|
| Plusieurs modes de transport | 122 |
5,8 % |
 |
La ZAC Pompidou est donc l'occasion pour la commune de Vendargues de mener à bien
l'aboutissement de son projet urbain. Cela pourrait être aussi un moyen
de corriger et compléter la politique de développement urbain,
en terme d'habitat et d'équipements.
Ce quartier bénéficiera de deux équipements publics à proximité :
- Le groupe scolaire Andrée COSSO (école maternelle et primaire), à l'angle
de la rue Delacroix et de l'avenue du 8 mai 1945,
- Une halle aux sports à l'arrière de la cave coopérative
dans le projet de ZAC.
L'habitat, vocation principale de ce quartier, doit comprendre une certaine proportion de logements collectifs. La densité et la forme urbaine liées à ce type d'habitat doit permettre ainsi de faire vivre des espaces publics généreux tels que place publique ou mail. C'est une condition nécessaire pour faire émerger en ces lieux le troisième point de centralité de Vendargues.
Dans le même sens, l'implantation de quelques activités tertiaires et commerciales, en liaison avec une voie de passage et un stationnement facile, doit permettre de conférer une certaine mixité à ce quartier, le faisant vivre selon des temporalités différentes.
V - ANALYSE DE L'ÉTAT INITIAL DU SITE ET DE L'ENVIRONNEMENT
La topographie du secteur du projet
Le secteur concerné par la ZAC est situé sur la partie la plus « basse » de
la commune.
L'altitude sur le site varie d'environ 44 mètres au nord-ouest, au niveau
de la rue de la cave coopérative, à environ 33 mètres
au sud en bordure de la RN 113 (face au centre commercial de Saint-Aunès),
soit un dénivelé d'environ 11 mètres.
On relève plusieurs pentes qui convergent vers la RN 113 :
- à partir de l'intersection entre le chemin de Saint-Antoine et
l'avenue du 8 mai 1975, deux pentes divergent : l'une orientée
vers le sud/sud-ouest, l'autre orientée vers le sud-est
- à partir du nord-est du site (depuis le chemin de saint-Antoine),
une pente orientée vers le sud-ouest.
La pente moyenne est relativement faible (environ 5 %). Les valeurs les plus
importantes se situant sur la moitié ouest du site.
Le site concerné par la Z.A.C. est composé de formations colluviales
du Quaternaire ancien (Villafranchien-Riss) que l'on retrouve sur toute la
moitié sud-est du triangle de l'agglomération de Vendargues et
qui se poursuit jusqu'au littoral. Au dessus d'un Villafranchien épais
d'une vingtaine de mètres, repose une formation d'épaisseur variant
entre 7 et 14 mètres de sables ou d'argiles jaunes. Le sommet de cette
formation est affecté par un paléosol rouge à l'âge
indéterminé.
En remontant plus au nord, on rencontre du Jurassique supérieur affleurant
seulement entre Vendargues et Saint-Brès (à l'est de Baillargues)
dans l'arc oriental du pli de Montpellier, et constitué par des calcaires à pâte
fine lithographique alternant avec des niveaux plus argileux.
A l'extrémité nord, de part et d'autre de la R.N. 110, la reprise
active de l'érosion (mouvement tectonique) au détriment de la
nappe villafranchienne fait que l'on est dans une zone d'éboulis.
La commune de Vendargues est concernée par plusieurs cours d'eau qui
engendrent parfois des inondations plus ou moins importantes lors de fortes
pluies.
Ainsi, les communes de Vendargues, Teyran, Assas, Guzargues, Le Crès
et Jacou sont concernées par le Plan de Prévention des Risques
Naturels d'Inondation de la Vallée du Salaison approuvé le 14
août 2003.
La rivière le Salaison marque la limite communale de
Vendargues avec Le Crès. Cette rivière côtière prend
sa source au lieu dit « Patus » sur la commune de Guzargues
et a pour exutoire l'étang de Mauguio. Elle ne pose aucun problème
d'inondabilité en
raison de son caractère encaissé. Elle se situe à plus
de deux kilomètres à l'ouest du site de la ZAC.
Second cours d'eau d'importance, la Cadoule s'écoule
en zone rurale à l'est
de la commune à un peu moins de 400 mètres du site, sans menacer
d'habitations.
Enfin, ce sont surtout les trois cours d'eau au nord du village qui génèrent
le plus de risques en matière d'inondation. Il s'agit du Routous,
du
Teyron et de la Bourbouisse. Ces ruisseaux,
dont les bassins versants sont ruraux jusqu'aux village, passent ensuite en
souterrain. L'exutoire est la Balaurie ou ruisseau des
Horts, prolongement
du Routous qui sort du village au niveau de la cave coopérative.
L'étude du PPRI met en évidence le risque, d'inondation de la partie ouest du village, dans l'axe des talwegs, en cas de dysfonctionnement des ouvrages à l'amont (embâcles) ou d'incapacité à évacuer les débits générés par les bassins versants respectifs du Routous, du Teyron et de la Bourbouisse. Le reste du village, dont le site de la ZAC est jugé hors champ d'inondation.
De par son positionnement topographique, et en aval du village, le site de la ZAC semble essentiellement concerné par les écoulements pluviaux liés à l'imperméabilisation des sols en amont. Une étude au titre de la loi sur l'eau sera réalisée afin de définir les mesures compensatoires à cette imperméabilisation.
À l'échelle de la commune, l'environnement naturel prédomine puisqu'au Plan d'Occupation des Sols actuel, les zones naturelles protégées représentent 573 hectares (180 ha de zone NC et 393 ha de zone ND), soit près de 64 % du territoire.
La zone ND (zone de protection des sites naturels, paysages ou écosystèmes)
la plus proche du site est située à moins de 500 mètres, à l'est
de la R.D. 65, intégrant le bois de Saint-Antoine, lieu de détente
et de loisirs très prisé par les habitants.
Mais l'essentiel des zones ND se situe au nord de la commune avec des boisements
et la garrigue.
La zone NC (zone agricole) est la zone naturelle protégée la plus proche de la future Z.A.C. mais sont séparées par des infrastructures routières importantes, à l'est la R.D. 65 et au sud-ouest la R.N. 113. Ces terres agricoles sont occupées essentiellement par de la vigne et des céréales.
Le site concerné ne fait l'objet d'aucune protection réglementaire particulière au titre de la nature ou du paysage (arrêté de biotopes site classé...) et n'appartient à aucun inventaire scientifique (ZNIEFF, ZICO...).
À L'EST DE L'AGGLOMÉRATION DE MONTPELLIER...
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AU NIVEAU DU SITE...
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Le site offre des vues extrêmement ouvertes sur l'horizon. Aucune structure
paysagère végétale n'est décelable. Seuls les fronts bâtis des lotissements
et de la cave coopérative font sens entre le sol et le ciel. Le caractère plat
du site le rend vulnérable à la moindre construction.
Mais la plaine viticole laissant progressivement la place à un tissu construit,
il conviendra sans doute de structurer cet espace ouvert par des masses végétales
et des alignements d'arbres.
Le projet s'inscrit dans le cadre d'une politique de renforcement de l'offre
en matière de logements sur le territoire communal.
Le programme retenu prévoit :
Les conditions d'une greffe à la fois fonctionnelle et paysagère du projet ont été réunies à travers :
LES PRINCIPES D'AMÉNAGEMENT RETENUS (nouveau schéma)
Le nouveau schéma est accessible dans une fenêtre distincte en cliquant ici. C'est la version réduite au fromat A4 de celui qui figure en format A3 en page 33 de l'étude d'entrée de ville sous le titre « le schéma d'organisation ». On notera que, pas plus que dans la version précédente de ce schéma, on ne fait apparaître les bassins de rétention, qui sont pudiquement assimilés à des « espaces verts, plantations » ! Pour pallier cette « lacune » de l'étude, nous proposons une version modifiée du schéma d'organisation dans laquelle nous avons fait apparaître les bassins de rétention tels qu'ils sont représentés dans le schéma de la page 30 de l'étude d'entrée de ville, « la protection hydraulique ». Ce schéma modifié est accessible en cliquant ici.
VII - INCIDENCES DE LA MISE EN ŒUVRE DU PROJET SUR LE SITE ET SON ENVIRONNEMENT
Topographie et sol
Les effets du projet sur la topographie sont liés au nivellement du
terrain nécessaire pour les futures constructions et la réalisation
des différents réseaux : voirie, aménagements hydrauliques...
Au regard de la topographie actuelle, on peut considérer que le projet
prévoit de minimiser les remblais et les déblais.
La principale modification topographique concerne la réalisation d'un
talus de protection acoustique le long de la RN 113, et de la RD 65 en liaison
avec le futur carrefour du Conseil Général.
Hydrologie
La ZAC s'inscrit sur une surface d'environ 17,1 hectares. Il est prévu d'y réaliser essentiellement des constructions à usage d'habitation ainsi qu'une zone d'activité commerciale et des équipements publics. Une coulée verte d'environ 2 hectares sera maintenue le long de la RN 113. L'urbanisation projetée va entraîner une extension de la surface imperméabilisée, ainsi qu'une augmentation du volume des eaux de ruissellement.
La surface imperméabilisée induite par le projet s'élèverait
en première analyse à :
- Voirie (15 % de la surface urbanisable) : 36 700 m2.
- Zone d'habitat : 40 000 m2.
- Zone d'activité commerciale + équipements publics :
11 100 m2.
La surface totale imperméabilisée est estimée à environ
88 000 m2.
La ressource en eau
La Z.A.C. Pompidou est soumise à une déclaration au titre de la loi sur l'eau du 3 janvier 1992 et de son décret d'application n° 93-742 du 29 mars 1993 et en référence à la circulaire d'application du 15 octobre 1992.
En période de chantier, les travaux de défrichement et de terrassement peuvent entraîner une pollution des eaux de ruissellement par des matières en suspension (MEST). De même, en période de pluie, le lessivage des surfaces de chantier risque d'augmenter ces matières en suspension dans les eaux pluviales et par conséquent dans le milieu récepteur.
L'imperméabilisation des sols liée au projet (voirie, habitations,
zone d'activités, équipements publics) va engendrer une augmentation
des charges polluantes issues des eaux de ruissellement sur le site.
La composition des eaux de ruissellement sont très variables d'un site à l'autre,
néanmoins, en zone urbaine, les polluants présents sont les matières
en suspension (MEST), les métaux lourds, les matières organiques
(DBO4 et DBO5) et les hydrocarbures.
Aucun prélèvement d'eau souterraine n'est prévu sur le site de la Z.A.C.
D'une manière générale, la future opération d'urbanisme et les aménagements hydrauliques prévus n'auront pas d'effets négatifs sur la ressource en eau.
Milieu terrestre et occupation du sol
Les effets sur le site en terme de végétation naturelle et agricole restent limités. Seules quelques parcelles de vignes (environ 3 ha, soit 17,5 % de l'emprise du projet) vont être supprimées.
En ce qui concerne les arbres de hautes tiges présents sur le site, certains seront, dans la mesure du possible, préservés (notamment le vieux chêne vert à l'angle du chemin de St-Antoine et la R.D. 65).
Le paysage
Les impacts majeurs du projet sur le paysage consiste en la transformation d'un espace naturel en un espace bâti et en la modification des perceptions visuelles depuis et vers le site.
Ce projet d'urbanisation constitue la dernière étape du développement urbain de Vendargues programmé lors de l'élaboration du P.O.S. à la fin des années 1970. Le site est localisé dans un milieu au caractère déjà très urbain et termine « le triangle bâti » délimité par la R.N. 113, la R.D. 65 et la R.N. 110.
Il doit constituer une véritable entrée de Vendargues mais aussi de l'agglomération à travers des éléments paysagers forts tels que le mail d'une emprise variant de 20 à 30 mètres de largeur accompagné de plantations d'alignement marquant l'entrée latérale dans Vendargues, un écran acoustique alternant entre muret et merlon arboré...
L'impact visuel depuis la R.N. 113 va être concentré essentiellement,
en raison de la topographie et du muret/merlon arboré, sur la partie
haute du site et sur les constructions hautes bordant le futur mail.
L'objectif du muret/merlon arboré, outre de réduire les nuisances
sonores, est de créer une transition entre le naturel et l'urbain par
un effet de séquences à ménager, et de constituer un effet
tampon entre route et habitat.
À l'échelle de ce secteur de Vendargues, le projet envisagé va permettre de supprimer cette impression d'inachèvement et d'inorganisation, et au contraire de compléter, de structurer l'espace urbain et une nouvelle entrée de ville. C'est également l'occasion de requalifier les terrains à l'ouest du site, supports d'anciennes activités et aujourd'hui en friche.
Le projet conforte la mise en perspective générale du site en respectant la morphologie du terrain et notamment la topographie. Toutefois, ce dernier induira une modification des perspectives visuelles, notamment depuis l'extérieur.
Plusieurs éléments du projet contribueront à créer un nouveau front d'urbanisation et à structurer une nouvelle entrée de ville.
Milieu humain
Impact sur les logements :
Le projet de ZAC doit permettre la réalisation de 320 à 340
logements d'environ 320 logements au
total, soit une augmentation de 15 à 16 % 15 % du
nombre de résidences
principales.
L'opération prévoit la réalisation d'environ 30 % d'au
moins 25 % de logements sociaux afin de rattraper une partie du déficit
dans ce type de logement. En effet, la commune de vendargues a actuellement
un taux de 6,27 %
de logement sociaux alors qu'elle devrait au regard des objectifs fixés
par la loi en avoir au moins 20 %.
Par ailleurs, l'ouverture à l'urbanisation de ce secteur permettra
de répondre à la forte demande en logements que subit la commune
et d'une manière générale l'agglomération de Montpellier.
Impact sur la démographie :
Au regard du nombre de logements nouveaux estimés et de la taille moyenne
des ménages qui est d'environ 2,8 personnes, on peut estimer une capacité d'accueil
totale de la ZAC Pompidou d'environ 900 à 950 habitants supplémentaires.
Cela porte la population de 6 000 habitants actuellement à environ 6 900 / 6 950 (+ 15 %), sachant que ce projet de ZAC se réalisera en plusieurs
tranches.
Impact économique :
La Z.A.C. Pompidou prévoit la réalisation d'activités
artisanales, commerciales et de services de proximité. En effet, l'essentiel
des commerces et services existants sur la commune se situent essentiellement
dans le centre ville.
La création de nouveaux commerces et services dans le cadre de la ZAC
ne devrait donc pas avoir de conséquences négatives sur l'économie
locale et répondre aux besoins des futurs résidants.
Il est également évident que le centre commercial sur la commune de Saint-Aunès va bénéficier directement de cet apport de population.
Le projet va donc assurer la mixité urbaine et satisfaire les besoins d'une vie de quartier.
En outre, ces nouvelles activités économiques vont générer la création de nouveaux emplois sur la commune.
Impact sur les équipements :
Une augmentation de plus de 15 % de la population aura un impact non négligeable
sur les équipements scolaires.
Ainsi, au regard de la répartition par âge de la population de
Vendargues, l'augmentation des effectifs peut être estimée à environ
15 % pour les classes maternelles et 14 % pour les classes primaires.
La réalisation en 2001 du groupe scolaire A. Cosso, en bordure du site
de la ZAC, doit permettre de répondre à ce surplus d'effectif.
L'augmentation du nombre de collégiens vendarguois peut être estimée à environ 25 %.
L'occupation du sol et le cadre de vie
Les déchets :
Le futur quartier résidentiel va générer un apport supplémentaire
de déchets ménagers qu'il faudra collecter (Cf. Notice
sur les réseaux).
Par mesure d'hygiène et de sécurité et pour la protection
de l'environnement, une gestion adaptée des déchets et une évacuation
conforme à la réglementation en vigueur devra être mise
en œuvre.
Le bruit :
Le site est en bordure d'infrastructures routières bruyantes concernées par l'arrêté préfectoral n° 2001-1-975 qui classe la RN 113 (au niveau du site) et la RD 65 en catégorie 3. Pour cette catégorie, la largeur maximale des secteurs affectés par le bruit de part et d'autre de l'infrastructure est de 100 mètres. Dans cette bande sont imposées des normes de constructions.
En outre, une étude acoustique a été réalisée par le bureau d'études Conseil Ingénierie Acoustique (CIA) de Marseille afin de connaître la situation actuelle au niveau du site.
L'analyse de la situation initiale a été faite à partir d'une modélisation par calcul. Sur la zone du projet, les niveaux de bruit actuels sont de l'ordre de 50 à 55 dB(A).
Le projet prévoit la réalisation d'un écran acoustique. Au regard notamment de son positionnement en entrée de ville, une attention particulière sera portée sur son traitement paysager. Il alternera entre merlon arboré et muret avec le souci de créer des ruptures et d'éviter un effet trop linéaire.
Réseau de voirie :
La réalisation du nouveau quartier Pompidou aura une influence sur les conditions de circulation actuelles du fait des trafics générés par la ZAC. Sur la base du nombre d'habitants supplémentaires, on peut estimer une augmentation relativement modeste (+ 2 000 en TMJ) au regard du trafic constaté sur la RN 113 (de 25 000 à 30 000 en TMJA).
La voie de desserte principale, la R.N. 113, permet de supporter ce nouveau
trafic. Les projets routier à l'échelle de l'agglomération
(L.I.E.N., rocade...) devraient permettre à terme de soulager en partie
cet axe très fréquenté.
La configuration actuelle de l'accès au site, depuis le giratoire largement
dimensionné, permet de supporter ce trafic supplémentaire.
En terme de stationnement, le large dimensionnernent du mail doit permettre la création de places de stationnement en liaison notamment avec les activités commerciales et les services projetés sur ce secteur. Ce mail, très urbain, doit permettre à travers son traitement de limiter la vitesse des véhicules, notamment avec la proximité du groupe scolaire.
L'opération va également occasionner des déplacements piétons entre le site et les différents équipements à proximité : le groupe scolaire A. Cosso, la future halle aux sports, les services et commerces au niveau du mail, le bois de Saint-Antoine...
Ressources en eau et assainissement :
L'approvisionnement en eau potable et l'assainissement devront être assurés au regard de de ce surplus de population (Cf. Notice sur les réseaux).
Eau potable :
La commune de Vendargues achète son eau à Montpellier (eau du Lez surpressée à la station de Verchamp).
La reprise de Châtaigniers relève l'eau jusqu'aux deux ouvrages
de stockage :
- MAUMARIS (semi enterré, situé au nord de la commune, contenance
1 000 m3)
- MEYRARGUES (réservoir sur tour, 600 m3).
Un réseau de distribution de DN150 à DN200 dessert la zone. On remarque que le DN200 présent desservant le nord de !a zone n'est pas continu depuis les ouvrages de distribution, ce qui implique des renforcements de capacité.
Le Syndicat du SALAISON a confié en 2003 à la CGE le soin de réaliser et caler le modèle du réseau AEP de l'ensemble de ses communes et de définir ainsi les mesures (stockage, renforcements de conduites, maillages...) à prévoir dans le cadre du schéma directeur des évolutions de ces communes.
Eaux usées :
Le traitement des eaux usées de la commune est de la compétence de la Communauté d'Agglomération de Montpellier.
Le rejet se fait actuellement à la station d'épuration située à proximité du site, au sud de la RN 113, en limite avec la commune de Saint-Aunès. Cette station a une capacité théorique de traitement de 7 000 équivalents-habitants.
En septembre 2002, l'agglomération de Montpellier a engagé l'élaboration d'un schéma directeur visant à définir son plan d'actions pour 15 ans dans le domaine de l'assainissement.
Plusieurs choix techniques ont été retenus en fonction des secteurs.
La commune du Vendargues appartient au secteur centre qui prévoit
le raccordement de ses effluents sur la station de la Céreirède
(470 000 EH) dont les rejets se feront en mer via un émissaire.
Les travaux doivent être achevés début 2007. Les crédits
ont déjà été votés et ce raccordement fait
partie des priorités pour la Communauté d'Agglomération.
La livraison des premiers logements dans le cadre de la ZAC Pompidou ne se
fera pas avant fin 2007/début 2008 2008 et correspond donc au
planning fixé par
le schéma directeur d'assainissement.
VIII - AU REGARD DES DOCUMENTS SUPRACOMMUNAUX
Le Schéma de Cohérence Territoriale de la Communauté d'Agglomération de Montpellier
Le SCOT de l'Agglomération de Montpellier, approuvé le 17 février 2006, fixe des orientations générales notamment à travers des plans de secteur. Ces derniers précisent : « les grands équilibres spatiaux du schéma de cohérence territorial. Ils localisent, d'abord, les limites de l'armature des espaces naturels et agricoles, géographie première et fondatrice du schéma. Ils distinguent, par ailleurs, la nature de ces limites. Ils localisent, ensuite, les espaces prioritaires de réinvestissement et les espaces d'extension urbaine potentielle en leur affectant des valeurs guides d'intensité. ».
La commune de Vendargues appartient au secteur Cadoule et Bérange dont l'un des objectifs concernant directement Vendargues est de valoriser le couloir de transport languedocien.
Au regard des projets de réorganisation des flux (déviation RN 113 au nord de St-Brès et Baillargues, son raccordement à l'A9a...), il est prévu une requalification complète de l'axe de la route de Nîmes, de St-Brès au Crès, en boulevard urbain (vitesse limitée, carrefours urbains, mise en sécurité des circulations douces) et une reconquête urbaine de ses abords. Dans cette perspective, les espaces d'extension urbaine potentielle de St-Brès, Baillargues et Vendargues s'organisent autour de cet axe et en valorise le caractère structurant.
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Une version en couleur à plus grande échelle de la partie de ce schéma du SCOT concernant VENDARGUES est disponible dans notre dossier sur le SCOT ou en cliquant ici pour l'ouvrir dans une fenêtre distincte.
Le site de la ZAC Pompidou est inscrit comme extension potentielle de l'urbanisation avec comme limites déterminés la RN 113 et la RD 65.
En terme de densité, le niveau est fixé à plus de 20
logements à l'hectare (niveau C) ou plus de 2 000 m2
de SHON par hectare. Ce niveau de densité est
atteint avec une superficie de 17,1 hectares et la réalisation de 320 à 340 logements.
A cela auxquels s'ajoute la réalisation d'une halle aux sports et
l'installation de trois ou quatre lots pour des activités en bordure
de la RN 113 (côté cave coopérative).
Le Programme Local de l'Habitat (P.L.H.)
Établi pour une durée au moins égale à cinq ans
et intégré au
Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT de Montpellier), le Programme
Local de l'Habitat :
- indique les moyens, notamment fonciers, qui seront mis en œuvre
par les communes pour respecter les objectifs qu'il a fixés ;
- précise l'échéancier, la répartition équilibrée,
les conditions de réalisation des différents programmes de logements
sociaux ;
- définit un plan de revalorisation de l'habitat locatif social existant
dans le but de préserver partout la mixité sociale sans créer
de nouvelles ségrégations.
Le PLH fixe 4 000 logements supplémentaires par an sur l'agglomération de Montpellier. L'objectif fixé à Vendargues est de 30 logements par an dont 14 à vocation sociale.
Le programme de la ZAC, en plusieurs phases, prévoit la réalisation
de 320 à 340 logements dont environ une centaine 86 à vocation
sociale, soit 30 % plus de 25 % des logements.
Le Plan de Déplacements Urbains (P.D.U.) de l'agglomération de Montpellier
La commune de Vendargues fait partie de l'aire d'étude du Plan de Déplacements Urbains (P.D.U.) de l'agglomération de Montpellier. Ce périmètre comprend 48 communes et 93 % de la population de l'aire urbaine soit 429 000 habitants sur 670 km2.
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L'aire du P.D.U. a été divisée selon les grands ensembles cardinaux. La commune de Vendargues appartient à l'ensemble « Grand Est (RN 113 - RN 110) qui représente 12,3 % de la population totale et près de 26 % de la population hors Montpellier.
À la différence des autres grands ensembles, l'ensemble « Grand Est » n'est relié que par un seul axe majeur avec Montpellier (ville centre), la RN 113, sur lequel se concentrent tous les flux et qui traverse le territoire de Vendargues (où vient se piquer la RN 110).
La commune de Vendargues a vu sa position de pôle générateur de déplacement se renforcer ces dernières années au regard du nombre d'emplois nouveaux créés.
Le site de la ZAC est en bordure de deux grands axes de circulation : la RN 113 au sud et la RD 65 à l'est. En outre, le centre commercial, au sud du site de la ZAC, génère une grande partie du trafic circulant sur ces deux infrastructures.
Le Conseil Général prévoit un ré-aménagement de l'échangeur de la RD 65 avec la RN 113. En effet, le projet de liaison de la RD 112 à Mauguio prévoit au niveau de cet échangeur la création d'un giratoire nord, la modification des bretelles d'échange et la mise en place d'une liaison vers la RD 112 du côté sud (vers le centre commercial).
Le projet de ZAC ne compromet pas la réalisation de ce futur échangeur pour lequel le Conseil général prévoit le prolongement de l'écran acoustique (merlon) existant sur la RD 65 au droit des habitations. Un accès est prévu à partir de ce futur giratoire pour desservir le nouveau quartier.
Enfin, le P.D.U. préconise le développement des transports collectifs. L'arrivée du tramway est envisagée à une échéance plus ou moins lointaine.
Les servitudes d'utilité publique et les projets d'intérêt général
Le site de la ZAC est concernée par plusieurs servitudes d'utilité publique :
- T4-T5 : servitudes aéronautiques de dégagement et de balisage
- AC1 : servitudes liées à l'inscription aux monuments
historiques de l'église Saint-Antoine de la Cadoule située sur
la commune de Baillargues et dont le périmètre de protection
concerne l'extrémité est
du site.
- A2 : servitudes attachées à l'établissement
de canalisations souterraines d'irrigation.
Les dispositions concernant la servitude I4, lié au passage d'une ligne électrique de haute tension (au sud-est du site), ont été abrogées par un décret du 23/09/1999.
La servitude PM1 relative au Plan de Prévention des Risques d'Inondations (approuvé par arrêté préfectoral en date du 14/08/2003) ne concerne pas le site.
Les sites archéologiques :
Aucune découverte archéologique n'est actuellement recensée sur le site par les services de la DRAC (source : Porter à connaissance en date du 24/12/2002).
Enfin, le site de la ZAC n'est concerné par aucun projet d'intérêt général.
IX - JUSTIFICATION DE LA PROCÉDURE ET CONSÉQUENCES SUR LE DOCUMENT D'URBANISME
Le contexte réglementaire :
Le projet de Z.A.C. Pompidou répond aux conditions d'application de la procédure de révision simplifiée mise en place par la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003 dans ses articles 23 et 27 :
- article 23 : « [...] Lorsque la révision a pour seul objet la réalisation d'une construction ou d'une opération, à caractère public ou privé, présentant un intérêt général notamment pour la commune ou toute autre collectivité [...], elle peut, à l'initiative du maire, être effectuée selon une procédure simplifiée. La révision simplifiée donne lieu à un examen conjoint des personnes publiques associées mentionnées à l'article L. 123-9. Le dossier de l'enquête publique est complété par une notice présentant la construction ou l'opération d'intérêt général. [...] »
- article 27 : « [...] Les Plans d'Occupation des Sols approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 (loi S.R.U.) ont les mêmes effets que les Plans Locaux d'Urbanisme. [...]. Ils peuvent faire l'objet [...] d'une révision simplifiée selon les modalités définies par le huitième alinéa de l'article L. 123-13, si cette révision est approuvée avant le 1er janvier 2006 et si elle pour seul objet la réalisation d'une construction ou d'une opération, à caractère public ou privé, présentant un intérêt général notamment pour la commune ou toute autre collectivité [...]. »
Concernant le projet de Z.A.C. Pompidou, il se définit dans le cadre
d'une politique de renforcement de capacité d'accueil. La future Z.A.C.
doit permettre de loger environ 700 habitants, elle contribue à répondre à la
demande en logements à court et moyen terme.
En effet, le projet satisfait à la
notion d'intérêt générale en contribuant d'une part à apporter
une réponse positive à la pénurie de logements sur l'agglomération
montpelliéraine et sur le territoire communal. De plus, il s'inscrit
dans les préconisations d'aménagement et de développement
durable en localisant le site de la Z.A.C. au sein d'une zone de « dent
creuse » en terme d'urbanisation et en intégrant paysagèrement
le projet au regard de sa position d'entrée de ville.
À ce titre, une étude d'entrée de ville a été réalisée
conformément à l'article L 111-1-4 du Code de l'Urbanisme
issu de l'Amendement Dupont.
Les dispositions de l'Amendement Dupont découlent
de l'article 52 de la loi n° 95-101, dite loi Barnier, du 2 février
1995 relative au renforcement de la protection de l'environnement.
Partant du constat d'une urbanisation anarchique en périphérie
des agglomérations, d'une banalisation et d'une uniformisation des entrées
de villes, le législateur a souhaité que les collectivités
locales mènent une réflexion d'ensemble avant tout aménagement
aux abords des principaux axes routiers.
À défaut de cette analyse, indispensable pour élaborer
un projet urbain de qualité, le texte impose une marge de recul de 75
(voies à grande
circulation) ou de 100 mètres (autoroutes et déviations d'agglomération)
en bordure des infrastructures concernées pour les espaces non urbanisés.
La Nationale 113, qui borde la future zone d'aménagement, est classée
« voie à grande
circulation ». Sans réflexion préalable de la part de la
municipalité, une marge de recul de 75 mètres serait imposée.
L'option de maintenir l'inconstructibilité de cette bande de
terrain aurait plusieurs conséquences :
- une perte de foncier importante pour l'aménagement de cette zone ;
- aucune garantie d'un développement harmonieux des nouveaux quartiers.
Ce serait un effet pervers de la loi et contraire à la volonté du législateur qui a souhaité, à travers cette mesure, inciter les communes à engager une réflexion préalable et globale sur l'urbanisation éventuelle des abords des grandes voies de circulation.
La commune de Vendargues mène une réflexion sur son développement
depuis de longues années. Les principes généraux du P.O.S.
publié en 1978 n'ont pas été foncièrement remis
en cause par les municipalités qui se sont succédées.
Les ouvertures des zones NA ont fait l'objet successivement d'études
et de schémas d'organisation.
Les responsables locaux souhaitent donc,
sur le secteur, répondre aux exigences de cette loi et ne plus être
sous la contrainte de cette zone inconstructible.
Cette étude d'entrée de ville est annexée au dossier de révision simplifiée en tant que composante du rapport de présentation. Elle justifie des dérogations à la servitude non aedificandi posées par l'article L 111-1-4 du Code de l'urbanisme.
Sur le caractère spécieux et contraire à l'esprit, sinon à la lettre, de cet amendement Dupont des considérations ci-dessus, voir nos commentaires dans notre page sur la ZAC Pompidou.
Les conséquences sur les pièces du dossier de P.O.S. :
Les pièces révisées dans le dossier de P.O.S. sont les suivantes :
- Le rapport de présentation (pièce I) :
Le présent additif sera annexé au rapport de présentation actuel.
- Le règlement (pièce II) :
L'emprise de la ZAC, d'une superficie d'environ 17,1 hectares, est actuellement
en zone NAf2 et UE, des zones destinées a recevoir des activités économiques.
Pour permettre la réalisation du futur quartier résidentiel et
la zone d'activités commerciales et tertiaires, les terrains concernés
par le projet passent en zone :
- NA4, pour le secteur à vocation de logements individuels
- NA5, pour le secteur à vocation de logements individuels denses (type
habitat groupé)
- NA6, pour le secteur à vocation de logements collectifs et le futur équipement
sportif (halle aux sports)
- NAf3, pour le secteur à vocation d'activités commerciales et
tertiaires
Ainsi, les articles modifiés concernant la zone NA sont les suivants :
Le caractère de la zone
est complété par :
[...] elle conserve la dénomination NA et se subdivise elle-même en plusieurs secteurs NA1, NA2, NA3, NA4, NA5 et NA6. [...]
[...] elle constitue le secteur NAf, qui comprend trois sous-secteurs : NAf1,
NAf2 et NAf3, à savoir :
. secteur NAf1 : établissements artisanaux,
industriels et commerciaux
. secteur NAf2 et NAf3 : établissements
commerciaux - bureaux
[...]
Article NA 2 : Types d'occupation ou d'utilisation du sol autorisés sous conditions spéciales
est complété par :
[...]
1-2 en secteurs NA3, NA4, NA5 et NA6
1-2-1 : qu'elles fassent partie d'une opération d'un ou plusieurs propriétaires fonciers, cette opération pouvant être réalisée soit sous forme de Z.A.C., de lotissement, de groupe d'habitations, ou d'association foncière urbaine.
1-2-2 : toutefois, les constructions isolées peuvent être autorisées lorsque le demandeur prend en charge les équipements publics (voirie, alimentation en eau, assainissement) et que le projet ne compromet pas la desserte d'autres parcelles.
L'article 3 - Accès et voirie
est complété par :
En secteurs NA4, NA5 et NA6 :
Les voies ouvertes à la circulation publique ne devront pas avoir une largeur inférieure à 4 mètres de chaussée et devront dans tous les cas satisfaire aux règles minimales de desserte : défense contre l'incendie, protection civile, brancardage, ordures ménagères, etc...
L'article 5 - Caractéristiques des terrains
est complété par :
1 - En secteurs NA1, NA5 et NA6 : Il n'est pas fixé de surface minimale des parcelles.
[...]
3 - En secteur NA4 :
3-1. Cas général :
La superficie minimale des parcelles est fixée à 400 m2.
3-2. Cas particulier
Toutefois, dans le cadre d'opérations d'urbanisme, réalisées
sous forme de ZAC, de lotissement ou de groupe d'habitations, des parcelles
d'une superficie différente pourront être autorisées.
Article NA 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
est complété par :
1 - Voies routières :
Cas général :
En bordure de toutes les voies routières ouvertes à la circulation publique, les installations et bâtiments nouveaux doivent être édifiés à une distance de l'alignement au moins égale à 5 mètres, sauf en bordure des voies nouvelles prévues dans le cadre d'un plan masse justifiant l'intérêt de construire à l'alignement.
Cas particuliers :
- En secteur NA4, des implantations différentes peuvent être autorisées dans le cadre d'opérations d'urbanisme réalisées sous forme de ZAC, de lotissement ou de groupe d'habitations.
- En secteurs NA5 et NA6 : Pas de recul minimum imposé.[...]
L'article 7 - Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives
est complété par :
[...]
En secteurs NA4, NA5 et NA6 :
* La distance comptée horizontalement de tout point d'un bâtiment
nouveau au point le plus proche des limites séparatives de la parcelle
doit être au moins égale à 3 mètres.
Pour l'ensemble des secteurs, la construction d'un bâtiment joignant la limite parcellaire est admise :
# lorsque les propriétaires voisins ont conclu un accord par acte authentique soumis aux formalités de la publicité foncière pour édifier des bâtiments jointifs de dimensions sensiblement équivalentes en hauteur et en épaisseur.
# ou lorsqu'il peut être adossé à un bâtiment existant sur le fond voisin et de gabarit sensiblement identique.
# ou à l'intérieur d'un plan de masse de lotissement, de groupe d'habitations ou de Z.A.C.
# ou lorsqu'il s'agit de constructions annexes, telles que garages, remises, etc., ne dépassant pas 3,50 m de hauteur totale et 10 m de longueur mesurée le long de la limite séparative.[...]
Article NA 10 : Hauteur des bâtiments
est complété par :
2 - Le nombre de niveaux autorisés déterminé par rapport à la voie de desserte principale ne doit pas dépasser pour :
. le secteur NA1 : trois niveaux
. les secteurs NA2, NA3, NA4 et NA5 : deux niveaux
. le secteur NA6 : quatre niveaux avec un quatrième niveau partiel occupant au maximum 70 % de l'emprise au sol du 3ème niveau,
Suite à une probable omission lors de la mise à jour du dossier, cette phrase n'a pas été corrigée ici , alors qu'elle l'est dans le règlement modifié joint au dossier, où on lit en effet : « le secteur NA6 : trois niveaux ».
Les équipements publics sont exemptés des règles de hauteur, lorsque leurs caractéristiques techniques l'imposent, ou pour des raisons fonctionnelles.
L'article 14 - Possibilités maximales d'occupation du sol
est complété par :
Le C.O.S. applicable est nul.
Toutefois, pour les opérations de construction et de lotissement admises
en application de l'article NA2, le C.O.S. est fixé à :
. 0,30 dans les secteurs NA2 et NA3,
. 0,40 dans les secteurs NA1 et NA4,
. 0,60 dans le secteur NA5,
. 2 dans le secteur NA6.
[...]
Article NAf2 : Types d'occupation ou d'utilisation soumis à des conditions spéciales
est complété par :
[...]
2.3 - En secteur NAf3
Nonobstant :
- les dispositions de l'alinéa 1 de l'article NAf1 ci-dessus, peuvent être
autorisées les habitations et leurs annexes destinées aux personnes
dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la direction,
la surveillance ou le gardiennage des établissements autorisés
dans ce secteur, et à condition que le logement soit situé dans
le bâtiment d'activité.
- l'alinéas 2 de l'article NAf1 ci-dessus, des opérations
de constructions destinées aux activités commerciales, de bureaux
et hôtelières peuvent être autorisées, l'opération
prenant en charge les équipements en voirie et réseaux divers,
ainsi que leur raccordement aux réseaux publics dans le cadre de la
réglementation en vigueur ;
- l'alinéa 4 de l'article NAf1, les exhaussements et affouillements
de sols sont autorisés sous réserve que ces travaux soient nécessaires à la
réalisation d'un projet admis dans la zone.
Article NAf 6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques
est complété par :
[...]
1.2 - Cas particulier
- RN 110 recul de tous les bâtiments à 35 m de l'axe
- RD 112 recul de tous les bâtiments à 35 m de l'axe
- RN 113 recul des bâtiments à 75 m de l'axe en dehors
des espaces urbanisés en l'absence d'une étude dérogatoire
répondant
aux dispositions de l'article L. 111-1-4 du Code de l'Urbanisme, et à 6 m
de l'axe dans les espaces urbanisés.
Pour le secteur NAf 3 ayant fait l'objet d'une étude dérogatoire
répondant aux dispositions de l'article L. 111-1-4 du Code de l'Urbanisme,
les bâtiments nouveaux pourront être édifiés à 6 m
au minimum de l'axe.
Article NAf 9 : Emprise au sol
est complété par :
Non réglementé pour le secteur NAf3
Article NAf 10 : Hauteur des constructions
est complété par :
En secteur NAf3 :
La hauteur maximale des constructions est fixée à 10 mètres.
- Les plans de zonage (pièce II1a et pièce II1b) :
Les plans de zonage sont modifiés (voir page suivante : Évolution du zonage du P.O.S.) avec la création des secteurs NA4, NA5, NA6 et NAf3 au détriment de la zone NAf2 et UE.
- La liste des emplacements réservés (pièce III1) :
Dans le cadre de l'opération, cinq emplacements réservés ont vu leur emprise modifiée à savoir les opérations n° D1b, n° R9, n° R10 et n° R11 et cinq emplacements réservés ont été créés à savoir les opérations n° R12, n° R13, C21, C22 et C23 (voir page suivante : Évolution du zonage du P. O.S.).
- Les annexes sanitaires :
Les annexes sanitaires sont complétés par une notice sur les réseaux prenant en compte, au regard de l'opération, les conditions d'assainissement des eaux usées, l'alimentation en eau potable et le ramassage et le traitement des déchets.
X - ÉVOLUTION DE LA SUPERFICIE DES ZONES
| ZONES | P.O.S. actuel | Projet de P.O.S. révisé (2ème révision simplifiée) |
| ZONE UA ZONE UD ZONE UE |
15 ha 55 ha 162,5 ha |
15 ha 55 ha 161,3 ha |
| SUPERFICIE TOTALE DES ZONES URBAINES | 232,5 ha |
231,3 ha |
| ZONE NA ZONE NAf |
55 ha 50 ha |
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| SUPERFICIE TOTALE DES ZONES D'URBANISATION FUTURE | 105 ha |
106,2 ha |
| ZONE NC ZONE ND |
180 ha 380,5 ha |
180 ha 380,5 ha |
| SUPERFICIE TOTALE DES ZONES PROTÉGÉES | 560,5 ha |
560,5 ha |
| SUPERFICIE TOTALE | 898 ha |
898 ha |
La 2ème révision simplifiée se traduit donc essentiellement
par une augmentation d'environ 16,3 16,4 hectares de la zone NA au détriment
de la zone NAf et UE.
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On trouvera dans nos pages consacrées au POS de VENDARGUES des reporductions à plus grande échelle du zonage actuel de la partie du territoire communal sur laquelle doit venir s'implanter la ZAC Pompidou.
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Une version en noir et blanc de cette portion du plan II 1b au 1/2500ème modifié par le projet de ZAC est disponible dans une fenêtre distincte en cliquant ici.
Ainsi, les 17,1 hectares de la ZAC Pompidou se répartissent de la
manière
suivante :
- environ 12,6 hectare en zone NA4
- environ 1,1 hectare en zone NA5
- environ 2,6 hectare hectares en zone NA6
- environ 0,8 hectare en zone NAf3
Ont également été reportés les modifications ou les nouveaux emplacements réservés.
| Le site de Bernard SUZANNE, ancien conseiller municipal
de VENDARGUES (Hérault) Accueil - Actualité - Dossiers - Documents - PV des CM - Aide Liens utiles - Qui suis-je - Me contacter Dernière mise à jour le 30 décembre 2009 |
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