Merci aux habitants du quartier Pompidou
pour la halle des sports !

Les habitants des autres quartiers de Vendargues peuvent dire un grand merci aux nouveaux habitants du quartier Pompidou, car ils ont payé à eux seuls 60 % de la halle des sports, qui profite à tous les Vendarguois, alors qu'ils représentent tout au plus 15 % de la population de Vendargues. C'est ce qui ressort des termes du traité de concession d'aménagement passé entre la commune et le groupe GGL (Guiraudon-Guipponi-Leyge), aménageur de la ZAC Pompidou et approuvé par le conseil municipal lors de sa séance du 19 juillet 2007, affaire n° 5. Le résultat de cette manière de procéder, dont on peut questionner la légalité, est que les acheteurs de terrains de la ZAC Pompidou ont probablement payé leur terrain 8 % de plus que ce qu'ils auraient dû !

Démonstration

L'article L 311-4 du code de l'urbanisme stipule, en son premier alinéa, qu'« il ne peut être mis à la charge de l'aménageur de la zone que le coût des équipements publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usagers des constructions à édifier dans la zone » et en son deuxième alinéa que « lorsque la capacité des équipements programmés excède les besoins de l'opération, seule la fraction du coût proportionnelle à ces besoins peut être mise à la charge de l'aménageur ».

En clair, ceci signifie que, pour la halle des sports, équipement destiné à tous les Vendarguois, ne pouvait être mis à la charge de GGL, c'est-à-dire en fin de compte des acheteurs des terrains, que la fraction de son coût correspondant au pourcentage de la population de Vendargues que représenterait la ZAC Pompidou, telle qu'on pouvait l'estimer au moment de la rédaction du traité. Quel est donc ce pourcentage ? Le dossier d'enquête publique pour la déclaration d'utilité publique de la ZAC parlait de 320 logements dans la ZAC (voir le rapport du commissaire enquêteur joint au procès-verbal du conseil municipal du 22 novembre 2007, affaire n° 6 ; ce même chiffre de 320 logements se trouvait déjà dans le dossier d'enquête publique pour la création de la ZAC ; on trouvera tout l'historique du développement de cette ZAC, ainsi que les liens vers les documents pertinents successifs, dans la page de ce site qui lui est consacrée dans la section « Dossiers »). D'après le rapport de présentation du PLU de Vendargues approuvé le 27 juin 2013, section « Population et évolution démographique », sous-section « Une diminution régulière de la taille des ménages » (p. 18), « la taille moyenne des ménages vendarguois a régulièrement diminué depuis la fin des années 70, passant de 3,2 personnes en 1968 à 2,6 en 2008 ». Si l'on prend le chifffre de 2,6 personnes par ménage dans 320 logements, on arrive à une population de 832 personnes pour la ZAC. En supposant que les nouveaux habitants sont plutôt de jeunes ménages, on peut penser que la moyenne par ménage est plus élevée et plus proche de 3 personnes par ménage, ce qui conduit à 960 nouveaux habitants, que l'on peut arrondir à 1.000 pour simplifier les calculs (ce qui conduit à maximiser la part du coût de la halle des sports imputable à GGL). Du point de vue des données INSEE, la population 2006 de Vendargues était de 5.508 habitants, chiffre qui n'est devenu le chiffre officiel dans les comptes de la commune qu'à partir de 2009 du fait du temps pris par l'INSEE pour produire ses données de recensement (en 2008, la population « officielle » de Vendargues n'était encore que de 5.259 habitants). Le chiffre INSEE pour 2011 est de 5.879 habitants à Vendargues (chiffre qui deviendra le chiffre de la population « officielle » de Vendargues en 2014), soit un accroissement de 620 habitants entre 2006 et 2011. Mais en 2011, toute la ZAC n'était pas encore terminée et l'accroissement de population a donc continué. Ces chiffres sont donc cohérents avec une population de la ZAC de l'ordre de 1.000 habitants en fin de programme.

Si donc on suppose que la ZAC a ajouté, ou aura ajouté une fois terminée et complètement habitée, un supplément de 1.000 habitants à une population initiale de 5.508 habitants (chiffre INSEE de 2006), on arrive à une population totale de Vendargues après la ZAC de 6.500 habitants environ (et cela ne tient pas compte de la construction de la résidence Hermès le long de la RD 613, en face de la station d'essence, qui ajoute une soixantaine de logements à Vendargues, soit environ 180 habitants supplémentaires, et des autres mouvements de population durant la période de montée en charge de la ZAC). 1.000 habitants, cela représente 15 % d'une population totale estimée à 6.500 habitants. Donc c'est 15 % du prix de la halle des sports qui était imputable à GGL, selon un calcul qui tend à conduire au pourcentage maximum applicable puisqu'il prend des valeurs hautes pour la population de la ZAC et des valeurs basses pour la population totale de Vendargues.

Or, si l'on se reporte à l'article IX, « Montant de la participation », du traité de concession d'aménagement entre la commune de Vendargues et le groupe GGL, annexé à la délibération n° 5 du conseil municpal du 19 juillet 2007 qui l'a approuvé (consultable sur ce site en cliquant ici), on trouve le tableau suivant, détaillant la participation mise à la charge de GGL :

Objet Coût Taux Montant
participation
Frais administratifs et d'études de la ZAC
(Enquêtes - études - B.E.T)
95 000 € 100% 95 000 €
Halle des Sports
(Construction - V.R.D - Maîtrise d'œuvre - B.E.T)
4 800 000 € 30 % 1 440 000 €
Groupe Scolaire A. COSSO 2 600 000 € 50 % 1 300 000 €
Aménagement Rond-point et Rue
de la Cave coopérative
(V.R.D. -B.E.T.)
1 000 000 € 50 % 500 000 €
Fonds d'équipements
(Sportifs - socioculturel - Jeunesse...)
1 100 000 € 15 % 165 000 €
TOTAL 9 850 000 € 35,5 % 3 500 000 €

On y voit que ce n'est pas 15 %, mais 30 % du coût de la halle des sports, estimé alors à 4,8 M€, qui est mis à la charge de l'aménageur, soit le double de ce qui était légalement permis !

C'est donc la moitié des 1,44 M€, soit 720.000 € qui ont ainsi été abusivement mis à la charge de l'aménageur.

Sans doute le maire, qui cherchait à obtenir la participation la plus élevée possible de l'aménageur pour financer la halle des sports, qu'il avait promise aux Vendaguois dès sa première élection en 1989, et qui voulait en boucler le financement à l'approche des élections municipales de mars 2008 pour pouvoir au moins en poser la première pierre avant les élections, a-t-il argué du fait que, cet équipement étant situé dans la ZAC, il serait plus largement utilisé par les nouveaux habitants de cette ZAC que par les autres Vendarguois, mais l'expérience montre que ce n'est pas le cas puisque les utilisateurs de ces équipements sont pour la plupart des associations de Vendargues qui recrutent leurs adhérents sur toute la commune, comme cela était prévisible dès le départ, puisque c'est avec ces associations que la maire avait validé les plans du futur gymnase.

Mais ce n'est pas tout ! On trouve dans ce tableau une autre ligne qui surprend, c'est celle concernant le groupe scolaire A. Cosso, pour, 1,3 M€ représentant 50 % du coût de cet équipement, supposé de 2,6 M€. Or le groupe scolaire était à l'époque intégralement terminé et en fonction depuis plusieurs années (la seconde et dernière tranche avait été inaugurée en grande pompe le 23 novembre 2002), puisqu'il avait été rendu nécessaire par les extensions de Vendargues dans le cadre du plan d'aménagement d'ensemble (PAE) Georges Pompidou, prédécesseur de la ZAC, et dans le cadre duquel Guiraudon-Guipponi (sans Leyge à l'époque), avait développé les lotissements situés au nord de la ZAC Pompidou, à une époque où ce qui est devenu la ZAC Pompidou était destiné à devenir une zone d'activités économiques, et non pas une zone d'habitation, « pour son potentiel économique indéniable et son exposition au trafic routier, le rendant inapte à l'habitat », selon les termes qui figuraient alors dans le POS de Vendargues, dans un rapport de présentation de la modification du POS nécessaire pour permettre le développement de cette zone d'activités économiques (qui ne s'est jamais faite), approuvée par la majorité municipale le 6 février 1997, affaire n° 19 (mais ça, c'était avant la loi Chevènement et la transformation du district de Montpellier en communauté d'agglomération, qui privait les commune de la taxe professionnelle et donc mettait fin à l'intérêt du maire pour les zones d'activités économiques, qui, jusqu'alors, lui permettait de maintenir bas les impôts des Vendarguois en profitant des rentrées abondantes générées pour la commune par la taxe professionnelle).

Or le texte de l'article précité du code de l'urbanisme est clair : on ne peut mettre à la charge de l'aménageur que « le coût des équipements publics à réaliser », pas des équipements déjà existants ! Que l'arrivée de nouvelles familles sur la ZAC Pompidou ait pu renouveler la population scolaire de l'école Cosso après le vieillissement des familles des lotissements antérieurs qui avaient motivé sa construction, c'est probable, mais ce n'est pas une raison valable pour réimputer aux nouveaux arrivants qui allaient en bénéficier le coût de cette école ayant déjà fonctionné pendant plusieurs années à plein régime (dans une commune où il avait même fallu installer, dans une autre des écoles, des Algeco pour héberger des classes rendues nécessaires par le nombre d'élèves à scolariser sur la commune), car, si c'était possible, alors il n'y aurait pas de raison de ne pas, à chaque nouvelle opération d'aménagement, réimputer aux nouveaux arrivants le financement de tous les équipements publics existants dont ils pourraient bénéficier (hôtel de ville, équipements sportifs, équipements culturels, bibliothèque municipale, etc.)

Le maire a prétendu que ce groupe scolaire avait été construit en anticipation de la future ZAC, mais ce n'est pas vraisemblable, car lorsqu'a été initié, à la fin des années quatre-vingt, le PAE Pompidou qui l'avait rendu nécessaire et a fourni les élèves qui y ont été scolarisés pendant ses premières années de fonctionnement, il n'était pas question de faire du secteur devenu la ZAC Pompidou une zone d'habitation, mais une zone d'activités économiques, comme je l'ai rappelé plus haut.

Donc, sans même chercher à savoir si le coût affiché de l'école Cosso (2,6 M€) était le coût réel ou avait été gonflé (lors de l'inauguration de la seconde tranche, le coût annoncé à la population était de l'ordre de 2 M€), on peut dire que cette imputation de 1,3 M€ au titre du groupe scolaire A. Cosso était parfaitement abusive.

Ce sont donc au total 720.000 € (15 % de la halle des sports) plus 1,3 M€ (participation au groupe scolaire A. Cosso), soit un peu plus de 2 M€ qui ont été mis abusivement à la charge de GGL.

Pourquoi GGL a-t-il accepté cette surcharge financière ? Tout simplement parce que ce n'est pas lui qui payait ! Il se contentait tout au plus d'avancer les fonds, qu'il récupérerait ensuite sur la vente des terrains, c'est-à-dire sur les acheteurs. Et comme il fait aussi entrer dans les charges répercutées sur les prix des terrains les frais financiers, c'est-à-dire les intérêts des emprunts contractés pour mener l'opération à terme, même l'avance de ces fonds demandés par la commune ne lui coûtait rien ! GGL tenait à mener cette opération et il a donc accepté les conditions imposées par Pierre DUDIEUZÈRE pour emporter l'affaire, sachant que la pression urbanistique dans l'agglomération de Montpellier était telle que, même en majorant ses prix de vente, il parviendrait sans difficultés à écouler ses terrrains.

Voyons maintenant de combien cet « arrangement » a fait monter le prix des terrains. Le coût réel de la halle des sports, tel qu'on peut le calculer à partir des comptes administratifs de 2006 à 2009 a été de 4.575.998 € (35.402 € en 2006, 133.629 € en 2007, 2.696.455 € en 2008 et 1.710.512 € en 2009). Le montant estimé de 4,8 M€ n'était donc pas trop gonflé : il n'excède que d'un peu moins de 5 % le coût réel, ce qui n'est pas trop mauvais pour ce qui n'était encore qu'une estimation. On peut donc en rester aux chiffres ronds de l'estimation utilisée dans le traité pour la suite du raisonnement, puisque, de toutes façons, les pourcentages de population utilisés sont eux-mêmes des estimations. Si l'on se reporte à l'annexe 3, « Bilan financier prévisionnel de l'opération » du traité de concession d'aménagement entre la commune de Vendargues et le groupe GGL déjà cité, on y trouve le décompte suivant :

I - DEPENSES  
FONCIER (y compris notaire) 6 475 000
HONORAIRES TECHNIQUES 400 000
TRAVAUX D'AMÉNAGEMENT 8 000 000
PARTICIPATIONS FINANCIÈRES 3 500 000
HONORAIRES GESTION 620 000
HONORAIRES COMMERCIALISATION 710 000
FRAIS FINANCIERS 700 000
TVA/MARGE 3 035 870
TOTAL DÉPENSES 23 440 870
II - RECETTES  
VENTE DES LOTS À BÂTIR
VENTE DE LA SHON
25 000 000
TOTAL RECETTES 25 000 000
III - RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 1 559 130

On retrouve dans ce bilan, dans la ligne « Participations financières », les 3.500.000 € du tableau analysé plus haut, dont font partie la participation à la halle des sports et celle à l'école Cosso. Côté recettes, on voit que la « vente des lots à bâtir », c'est-à-dire le montant total des ventes de terrains, est estimée à 25 M€. Les charges imputées abusivement, soit un peu plus de 2 M€, représentent donc 8 % du prix des terrains et une majoration de 8,7 % du prix qui aurait dû être pratiqué : sans ces 2 M€ supplémentaires indûment facturés à GGL par la commune, la vente des terrains aurait rapporté 23 M€ au lieu de 25 M€ et 2 M€ représente 8,7 % de 23 M€.

Ces choix de Pierre DUDIEUZÈRE ont eu pour résultat de faire payer par des personnes qui n'étaient pas encore électeurs à Vendargues la plus grosse partie (60 %) d'un équipement qui a largement contribué à le faire réélire en 2008 et dont ils ne représentent, maintenant qu'ils sont devenus Vendarguois, qu'une beaucoup plus faible partie des bénéficiaires (15 %, voire moins).

La version « officielle » : c'est encore pire !

Dans les calculs précédents, j'ai utilisé, pour déterminer le coût de la halle des sports (appelée aussi « gymnase »), les chiffres issus de la comptabilité analytique des comptes administratifs 2006 à 2009, c'est-à-dire, dans le tableau listant chaque année les investissements par fonction, la ligne du chapitre « Sports » intitulée « Halle des sports ». C'est ainsi que je suis arrivé au chiffre de 4.575.998 €. Mais ce chiffre n'est pas celui qui a été annoncé à la population lors de l'inauguration, comme le montre le document ci-dessous, distribué lors de cette inauguration.

Selon le discours « officiel » du maire sur ce tract, le coût du gymnase n'aurait été que de 3.160.000 €, soit seulement 70 % du chiffre issu des comptes administratifs et 66 % du coût prévisionnel de 4,8 M€ utilisé dans le traité de concession d'aménagement.

Bien sûr, ce document officiel ne parle, pour la participation de l'aménageur, que des 1.440.000 € qui, dans le traité, sont imputés à la halle des sports et pas de l'école Cosso. Mais dans ce décompte, cette participation avouée de GGL représente à elle seule 46 % du prix annoncé du gymnase, soit 31 % de plus que ce qui aurait normalement dû lui être imputé pour se limiter à 15 %, la part de la population estimée de la ZAC par rapport à Vendargues dans son ensemble une fois la ZAC terminée. 15 % de 3,16 M€, cela fait 474.000 €. C'est donc près d'un million d'euros (996.000 € exactement, différence entre 1.440.000 € et 474.000 €) que, de l'aveu même du discours officiel, Pierre DUDIEUZÈRE a fait supporter indûment aux futurs habitants du quartier Pompidou.

Et si maintenant, on ajoute la participation de 1.300.000 € imputée au titre de l'école Cosso, qui, comme on l'a vu plus haut, était une participation camouflée à la halle des sports, ce sont près de 2,3 M€ sur les 3,16 M€ annoncés ici comme coût de cet équipement, soit 73 % de ce coût qui ont été perçus indûment des acheteurs de terrains en plus des 15 % qui leur étaient normalement imputables. En d'autres termes, si l'on se fie au chiffre « officiel » annoncé par le maire comme coût de la halle des sports lors de son inauguration, les acheteurs des terrains du quartier Pompidou ont payé à eux seuls 88 % de ces 3,16 M€ et le prix de leurs terrains a été majoré de ce fait de 9,7 % (2,3 M€ par rapport à un produit des ventes de terrains de 25 M€ moins ces 2,3 M€ indûment exigés par Pierre DUDIEUZÈRE, soit 22,7 M€).

Conclusion

Lequel de ces deux calculs est le bon ? De deux choses l'une :

  1. Ou bien Pierre DUDIEUZÈRE a dit vrai sur le coût de la halle des sports dans le tract distribué lors de son inauguration en 2009 et alors le surcoût imposé par lui aux acheteurs des terrains du quartier Pompidou pour financer cet équipement a été de 9,7 % (et il reste à expliquer pourquoi les comptes administratif font apparaître un coût sensiblement supérieur et beaucoup plus proche de l'estimation initiale,
  2. Ou bien c'est le chiffrage issu des comptes administratifs qui est le coût réel de la halle des sports, et dans ce cas le surcoût imposé aux acheteurs des terrains du quartier Pompidou pour financer cet équipement n'a été « que » de 8,7 %, mais Pierrre DUDIEUZÈRE a menti à ses électeurs sur le coût véritable du gymnase lors de son inauguration.

Quoi qu'il en soit, dans un cas comme dans l'autre, Pierre DUDIEUZÈRE a fait payer cher à ses futurs administrés le droit de venir habiter à Vendargues en leur faisant supporter largement plus que leur juste part du coût d'un équipement destiné à l'ensemble de la population de Vendargues et qui a largement contribué à sa réélection en 2008.

Avec ces données en main, je laisse chaque acheteur d'un des terrains du quartier Pompidou juge de l'équité des imputations qui ont alourdi sa facture de 8,7 % à 9,7 % par rapport à ce qu'elle aurait pu être et de la pertinence de reconduire, maintenant qu'ils sont électeurs à Vendargues, un maire qui les a lourdement taxés lorsqu'ils n'étaient encore pour lui que des inconnus sans visage.

Et nous, Vendarguois des autres quartiers, nous pouvons dire merci à ces nouveaux concitoyens « vaches à lait » !...


Le site de Bernard SUZANNE, ancien conseiller municipal de VENDARGUES (Hérault)
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Dernière mise à jour le 15 février 2014